Preklenovacie úvery: Pozor na úroky

Pokiaľ zvažujete obstaranie vlastnej nehnuteľnosti, určite ste už premýšľali, či sa obrátiť na hypotekárnu banku, alebo na stavebnú sporiteľňu. Voľba to zďaleka nie je jednoduchá. Zatiaľ čo hypotekárna banka vám ponúkne jasne stanovený úrok a poplatky – napríklad 5,89 %  na 5 rokov s poplatkom za spracovanie 0,8 % z výšky poskytnutého úveru – u úveru od sporiteľne to tak jednoduché nie je.
Najskôr totiž uzatvárate sporenie, alebo pokiaľ ho už máte, tak pravdepodobne navršujete cieľovú čiastku. Potom platíte úroky z preklenovacieho úveru, dosporujete a až potom prechádzate na finálny riadny úver. Úroky z preklenovacích úverov na vyššie čiastky sa pohybujú veľmi podobne tým u hypoték s tým, že pri splácaní sa neznižuje istina úveru – hradíte iba samotné úroky, čo pôžičku zdražuje. Úroky z preklenovacích úverov sú potom o niečo nižšie. Pozrime sa teraz na mechanizmus preklenovacích úverov podrobnejšie.

Čo je preklenovací úver?

Preklenovacie úvery neboli sporiteľňami poskytované odjakživa. Ide o produkt posledných niekoľko rokov, ktorý zmazal konkurenčnú nevýhodu oproti hypotekárnym bankám. Dlhá čakacia doba, nutnosť nasporenia nezanedbateľnej čiastky a nepravdepodobnosť poskytnutia vyšších pôžičiek boli faktory, ktoré znižovali dostupnosť a atraktívnosť riadnych úverov zo stavebného sporenia pre záujemcov o vlastné bývanie. „Preklenováky“ umožnili preklenúť dobu do pridelenia riadneho úveru. Sú ponúkané ihneď po uzavretí zmluvy s výberom už od nulovej akontácie. Práve vďaka boomu preklenovacích úverov sa môžete dostať i k niekoľkomiliónovým sumám, a to nie len na vlastné bývanie, ale napríklad i na družstevné byty.

Výhody preklenovacích úverov

Preklenovacím úverom, niekedy nazývaným „medzi“ úvery, chýbajú všetky vyššie uvedené „zlé vlastnosti“ a činia sporiteľne rovnocenným partnerom hypotekárnych bánk. K prideleniu preklenovacieho úveru nemusíte mať nič nasporené, sporiteľne vám ho ponúknu ihneď iba pod podmienkou uzavretého stavebného sporenia, a to i u konkurenčnej sporiteľne.

Výhody preklenovacích úverov

Výhoda nulovej akontácie je často podporovaná garanciou úrokovej sadzby na celú dobu splácania. Tak či tak so stálym zvyšovaním ponúkaného objemu finančných prostriedkov a doby splatnosti nedokázali sporiteľne výhodu fixovania úplne udržať a v niektorých prípadoch ju ponúkajú „už len“ na šesť rokov. Ďalším pozitívom je obvyklá možnosť splácania preklenovacieho úveru bez nejakých sankcií. Čomu sa ale nevyhnete, je povinnosť ručiť od určitej čiastky záložným právom k nehnuteľnosti. Možnosti ručenia sú však u sporiteľní benevolentnejšie a v mnoho prípadoch sa dá zaobísť bez nehnuteľnosti. Okrem toho váš minimálny čistý príjem môže byť o niekoľko tisíc nižší, než aký požadujú hypotekárne banky. Poslednou výhodou plynúcou z popularity stavebného sporenia je často aplikovaná možnosť zlúčiť viac zmlúv stavebného sporenia v jednej rodine, a vďaka tomu si zaistiť priaznivé podmienky poskytnutia a splácania v budúcich rokoch.

Mechanizmus preklenovacieho úveru

Poslaním preklenovacích úverov je preklenúť dobu, než splníte podmienky na pridelenie riadneho úveru zo štátneho sporenia. Aspoň pod podobným sloganom ho propagujú stavebné sporiteľne. Keď sa nad tým trochu zamyslíme, uvidíme na prvý pohľad určitú nejasnosť. Pomocou preklenovacieho úveru si požičiame vysoké čiastky, napr. 2 000 000 Sk / 66 387,84 €. Ale väčšina stavebných sporení je uzavretá na cieľové čiastky okolo 250 000 Sk /8 298,48 €. Ako to, že naraz dostanete o toľko viac? Chýba totiž zdôrazniť dôležitý medzi krok: pri žiadaní o preklenovací úver si musíte taktiež navŕšiť svoju cieľovú čiastku na sporenie, tak aby odpovedala výške „preklenováku“. Budiš pripočítané k dobru sporiteľní, že u väčšiny nemusíte dokonca ani platiť za rozdiel medzi starou a novou cieľovou čiastkou viac než pár korún. Spracovanie a vybavenie preklenovacieho úveru už zdarma nie je, ale všeobecne vzaté zaplatíte menej než u hypotéky. Za vedenie účtu platíte obdobne ako u riadneho úveru okolo 450 Sk / 14,92 € ročne.

Úrok sa predraží

Mechanizmus splácania funguje tak, že splácate iba úroky, a až potom, čo dosiahnete podmienok k pridelení riadneho úveru (bežne za niekoľko rokov), začnete splácaním znižovať i istinu úveru. Ešte presnejšie povedané, i po pridelení preklenovacieho úveru stále sporíte na svojom „stavebku“, a to až do chvíle, kedy dosiahne zo zmluvy nutné percento výšky vkladov. V tej chvíli sa preklenovací úver preklopí (niektoré sporiteľne udávajú i limit, do ktorého to musíte stihnúť) na úver riadny a dôjde taktiež k úprave úrokovej sadzby. Celková výška úveru sa o niečo zníži vašimi doposiaľ nasporenými prostriedkami. Až potom začne klasické splácanie závislé na dobe splatnosti a úrokovej sadzbe. Celkový priebeh pôžičiek od stavebných sporiteľní sa tak dá rozdeliť na tri fázy nákladov: najskôr zaplatíte za zmluvu o stavebnom sporení a preklenovací úver, potom platíte úroky za preklenovací uver a pritom ďalej sporíte, aby ste splnili podmienky – v poslednej fáze platíte štandardne úroky za úvery (síce sa zníži ich sadzba, ale i po niekoľkých rokoch vo fáze preklenovacieho  je dlžná čiastka stále rovnaká) a splácate istinu.

Asi začínate tušiť, že celkové náklady na úver od stavebnej sporiteľne je potrebné prepočítať individuálne a až potom zistíte, či vám taká pôžička vyjde výhodnejšie, než na prvý pohľad jednoduchšia hypotéka. Pokiaľ by ste chceli vyjadrenie v akých prípadoch sú všeobecne produkty  sporiteľní výhodnejšie, môžeme si dovoliť uviesť rekonštrukcie, obstaranie družstevného bytu a pôžičky na menšie čiastku, keď nechcete alebo nemôžete ručiť nehnuteľnosťou.