Čo robiť, keď vám končí fixácia úroku na hypotéke? Máte tri možnosti, vyberajte múdro

Slovákom, ktorí si vzali hypotéky po roku 2014, postupne končí fixácia úroku. Tá je obvykle 10 rokov alebo menej. Pred 10 rokmi sa však úrokové sadzby pohybovali na úrovni okolo dvoch až troch percent, pričom až do roku 2022 sa znižovali. Výročie fixácie pre týchto ľudí zamená pomerne radikálne zvýšenie úrokov, ktorých sadzba sa dnes pohybuje medzi 4-5 %.

Keď vám končí fixácia hypotéky, máte v podstate iba tri možnosti:

• Ostať v súčasnej banke a prijať osud v podobe novej úrokovej sadzby (a získať príspevok od štátu)
• Refinancovať úver v banke, ktorá vám dá lepší úrok, ale stále vyšší, ako pôvodný (a získať príspevok od štátu)
• Splatiť úver predčasne alebo urobiť mimoriadnu splátku.

Pre každého môže byť výhodnejšia iná možnosť. Dobrý výber vám ušetrí aj tisíce eur. Poďme si rozobrať všetky scenáre.

Dva mesiace pred koncom fixácie vám banka pošle oznámenie o zmene úrokovej sadzby. Tento moment je ideálny na začiatok vášho pátrania po lepších ponukách. Najlepšie je začať okamžite, aby ste mali dostatok času na vybavenie všetkých formalít. 

Zobraziť tento príspevok na Instagrame

Príspevok, ktorý zdieľa Peniaze.sk (@peniazesk_official)

Zostávam v súčasnej banke

Banka, v ktorej máte úver, vám prepočíta mesačnú splátku podľa novej úrokovej sadzby, ktorá bude platná na najbližšie fixačné obdobie. Banka vám tiež ponúkne novú fixáciu, teda obdobie, počas ktorého sa váš úrok nebude meniť. 

Zároveň môžete požiadať o príspevok na pomoc so zvýšenými splátkami hypotéky. Jednou z podmienok je, že nehnuteľnosť využívate na bývanie. Štátna sociálna dávka prispeje občanom na zvýšenú splátku úveru na bývanie, maximálne do výšky 150 eur mesačne, resp. 1 800 eur ročne. Zákon vstúpil do platnosti od 1. januára 2024. Na Slovensku viac ako polovica všetkých hypoték prešla počas splácania refinancovaním. Vláda týchto ľudí z pomoci pôvodne vylúčila, ale teraz to opravila novelou zákona, ktorá im umožní od júna 2024 získať príspevok aj spätne, posledná šanca na podanie žiadosti je však 31. júla 2024.

Zostať v starej banke je pohodlné, no nie je to najvýhodnejšia možnosť. V inej banke vám môžu ponúknuť lepší úrok, nižšiu splátku a stále môžete využiť príspevok od štátu na zvýšené splátky hypoték. Ak necháte svoju hypotéku v banke s nevýhodnými podmienkami, môžete zaplatiť výrazne viac na úrokoch. Napríklad, pri úrokovej sadzbe 5 % ročne v nevýhodnej banke a hypotéke vo výške 130 000 € zaplatíte za päť rokov o 5 802 € viac, než keby ste mali úrokovú sadzbu 4,2 % ročne v inej, výhodnejšej banke. 

Refinancovanie hypotéky

Ak nesúhlasíte s úrokovou sadzbou, ktorú vám vaša banka ponúkla, nič vám nebráni odísť do inej banky. Celý proces hľadania novej banky a refinancovania hypotéky môže byť veľmi rýchly. Začína to len desiatimi minútami na získanie ponúk z rôznych bánk. Je ideálne, ak si pozvete na pomoc pri výbere odborníka na financie. Na záver je potrebné absolvovať jednu až tri návštevy banky, kde podpíšete potrebné dokumenty a vybavíte žiadosť o predčasné splatenie.

Mnoho ľudí sa bojí že pri refinancovaní budú musieť platiť úroky "odznova". To však nie je pravda. Nové podmienky sa vzťahujú na zostávajúcu sumu hypotéky, či už sa rozhodnete ostať v súčasnej banke alebo prejsť do novej. Z tejto sumy sa následne vypočíta vaša nová mesačná splátka.

Ak sa rozhodnete pre refinancovanie, pripravte si tieto dokumenty:
- Aktuálna úverová zmluva
- Doklady totožnosti
- Záložnú zmluvu (ak je to potrebné)
- Znalecký posudok nehnuteľnosti, nie starší ako 3 až 5 rokov
- Aktuálne fotky nehnuteľnosti, ak je posudok starší ako 1 rok
- Doklad o príjme

Banky vždy overujú vašu schopnosť splácať hypotéku, preto je potrebné preukázať dostatočný príjem. Pre živnostníkov a podnikateľov sa odporúča prispôsobiť dokumentáciu podľa typu príjmu.

Ak refinancujete úver, takisto môžete požiadať o štátnu pomoc so splátkami hypotéky. V konečnom dôsledku tak môžete ušetriť naozaj tisíce eur v dlhodobom horizonte. 

Predčasné splatenie hypotéky

Ak disponujete dostatočnou hotovosťou a nemáte pre ňu lepšie využitie, môžete si znížiť istinu tým, že zaplatíte mimoriadnu splátku, alebo zaplatíte zvyšok istiny rovno a hypotéku máte „z krku“. Oplatí sa to? Áno aj nie.

V prvom rade si treba dať pozor na poplatky za predčasné splatenie. Niektoré banky ich majú nastavené naozaj vysoko a tak odrádzajú klientov od predčasných splátok, teda si ho udržia dlhšie.

Mimoriadna splátka, ktorou sa úveru nezbavíte, iba znížite jeho istinu, sa väčšinou neoplatí. Áno, znížite si mesačnú splátku a tým pádom vám zostane vyšší disponibilný príjem, no ak sa rozprávame o sume napríklad 10 000 eur, sú spôsoby, ako ich investovať efektívnejšie. Zároveň prídete o našetrené peniaze, ktoré by ste mohli využiť inak, či už ako rezervu, alebo na investovanie.  

Výhodou predčasného splatenia úveru je najmä pocit, že nemáte žiadne dlhy a odpadá aj každomesačné platenie stoviek eur. Tie môžete použiť na spotrebu, alebo ešte lepšie, na pravidelné investovanie. Ak predčasne splatíte hypotéku, ušetríte na úrokoch, ktoré by ste inak zaplatili počas zvyšných rokov splácania. Pri 3- 5 % ročnom úroku a dlhom 30-ročnom období môžu byť tieto úspory značné.

Otázkou však je, či nie je vhodné tieto úspory použiť lepšie. Vždy je výhodné požičiavať si peniaze s nízkym úrokom na investície, ktorých hodnota rastie rýchlejšie. Ak napríklad cena nehnuteľností rastie o viac ako 5 % ročne, oplatí sa požičať si na ne s úrokom pod 5 %. Aj s takýmto úrokom totiž zaplatíte menej, ako keby ste napríklad 30 rokov šetrili a nehnuteľnosť kúpili v hotovosti.

Ivana Sladkovská

Šéfredaktorka portálu Peniaze.sk. Venuje sa najmä servisným ekonomickým témam štátnych dávok, dôchodkov a sociálnych výhod. Ďalšie články autora.