V ČR sa riešia špekulácie spojené s investovaním do nehnuteľností. Hrozia aj v SR?

Do roku 2014 platili v ČR a v SR ohľadom podielového spoluvlastníctva veľmi podobné pravidlá. V Česku však situáciu zmenil nový občiansky zákonník, ktorý podstatne zreformoval aj oblasť vlastníckych práv. Postupom času priniesol aj značné obmedzenie zákonného predkupného práva podielových spoluvlastníkov, ktoré pootvorilo dvere rôznym investorom snažiacim sa o lacné skupovanie spoluvlastníckych podielov na nehnuteľnostiach.

Špekulanti ťažia z toho, že niektorí spoluvlastníci svoj podiel nevyužijú

Špekulácie so spoluvlastníckymi podielmi cielia na osoby, pre ktoré je atraktívne, že za nimi nevyužívaný podiel prakticky ihneď získajú nezanedbateľnú hotovosť. Môže ísť o starších ľudí hľadajúcich prilepšenie k dôchodku či dlžníkov, ktorí sa vďaka peniazom zbavia tlaku od veriteľov. Podiely sa predávajú pod trhovú cenu a ostatní spolumajitelia sa zrazu ocitnú v spoluvlastníckom vzťahu s úplne cudzou osobou. Ďalšou možnosťou výhodného nákupu podielu je dražba. 

„Investori“ následne ostatným spoluvlastníkom rôzne strpčujú život; nemusia tak robiť ani protiprávne. Úplne stačí, keď sa na spolumajiteľov obrátia s tým, že im buď musia v krátkej lehote vyplatiť ich spoluvlastnícky podiel alebo (samozrejme za nízku cenu) predať svoj, inak ich čaká súd o zrušenie spoluvlastníctva. Bežní ľudia zväčša nemajú dostatok peňazí, ktoré by im umožnili spoluvlastníkov v dohľadnej dobe vyplatiť. Zároveň však nechcú svoje podiely ani predať – často totiž ide o podiely k domu či bytu, v ktorom reálne bývajú.

Okrem súdneho zrušenia spoluvlastníctva tlačia špekulanti na spoluvlastníkov aj požiadavkami na spoločné užívanie nehnuteľnosti, prípadne žiadajú, nech im je vyplácaná čiastka za to, že oni sami nemôžu nehnuteľnosť užívať (podobná nájomnému). 

Slovenskí podieloví spoluvlastníci sú na tom lepšie než českí

Ak ste spoluvlastníkom nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza na Slovensku, sú vaše záujmy chránené o čosi lepšie ako v ČR. Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov sa tu vzťahuje na podstatnú časť transakcií. Uplatňuje sa nielen pri kúpnej zmluve, ale aj pri darovaní (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 1 Cdo 102/2005). 

Samotné predkupné právo spočíva v tom, že pred prevodom podielu 3. osobe vám musí druhý spolumajiteľ veci svoj podiel ponúknuť; vy si môžete v zákonom stanovenej lehote premyslieť, či si ho za avizovanú cenu kúpite alebo nie.

Predkupné právo sa však neuplatní pri prevodoch na tzv. blízke osoby. Ich okruh vymedzuje zákon nasledovne:

1) Blízke osoby, pri ktorých sa neskúma splnenie ďalších podmienok 

Ak spoluvlastnícky podiel nadobúda príbuzný v priamom rade, súrodenec alebo manžel, automaticky sa uplatní výnimka z predkupného práva. Príbuzným v priamom rade je osoba z línie prarodič-rodič-dieťa-vnuk-pravnuk (alebo ďalší príbuzní v priamej línii predkov a potomkov).

2) Blízke osoby, pri ktorých sa skúma, či by sa ujma jednej z nich dotkla aj druhej

Do tejto skupiny blízkych osôb patria všetky ostatné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú. Súdy v tomto smere prijali názor, že blízkou osobou môže byť dokonca aj právnická osoba – napríklad s.r.o. voči svojmu spoločníkovi alebo družstvo voči svojmu členovi (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 4Cdo/238/2022). 

Aké kroky si vyžaduje platný prevod spoluvlastníckeho podielu na inú osobu? 

Ak by chcel spoluvlastník predať (alebo darovať) spoluvlastnícky podiel niekomu mimo okruhu jeho blízkych osôb, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Pri nehnuteľnosti musí byť ponuka písomná – spoluvlastník

by vám ju teda mal doručiť listovou zásielkou (ideálne doporučenou) alebo si nechať jej osobné prevzatie potvrdiť vaším podpisom. Pokiaľ tak neurobí, mohol by mať na súde problém preukázať, že ponuku vykonal riadne.

Po doručení ponuky vám musí spoluvlastník ponechať dvojmesačnú lehotu na rozhodnutie o kúpe podielu. V prípade, že budete chcieť podiel kúpiť, musíte v tejto lehote zároveň zaplatiť jeho kúpnu cenu (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 2Cdo 44/2008). 

Ak sa nechcete stať obeťou podvodu, musíte sa aj v SR aktívne chrániť

Existencia predkupného práva sama osebe nezaručí, že k prevodu podielu bez vedomia ostatných spoluvlastníkov nedôjde. Katastrálny úrad totiž nekontroluje, či bol prevádzaný podiel pred uzatvorením kúpnej alebo darovacej zmluvy zákonným spôsobom ponúknutý aj ostatným spolumajiteľom. Je teda na dotknutých spoluvlastníkoch, aby sa o svoje nároky riadne prihlásili.

Aby ste sa vôbec mohli proti porušeniu predkupného práva brániť, mali by ste si aspoň z času na čas skontrolovať list vlastníctva. Inak sa môže stať, že sa vám nároky z predkupného práva premlčia.

Pokiaľ zistíte, že k prevodu podielu za vaším chrbtom už došlo, môžete si zvoliť jednu z nasledujúcich možností: 

1) môžete sa od nadobúdateľa domáhať, aby vám podiel ponúkol na predaj; nadobúdateľ na vás musí podiel previesť za rovnakých podmienok ako ho nadobudol on sám. 

2) môžete sa domáhať neplatnosti prevodnej zmluvy s tým, že porušenie zákonného predkupného práva podielového spoluvlastníka zakladá len tzv. relatívnu neplatnosť. Znamená to, že zmluva o prevode bude považovaná za platnú, ak sa jej neplatnosti riadne nedovoláte.

3) môžete sa rozhodnúť, že sa brániť nebudete; pokiaľ porušenie vášho predkupného práva necháte tak, zostane vám zachované voči nadobúdateľovi podielu a aktivuje sa v súvislosti s jeho ďalším prevodom.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.