Ako si správne vybrať hypotéku

Najskôr ste sa rozhodovali, či si obstaráte vlastnú nehnuteľnosť? Keď ste dospeli k názoru, že áno, začali ste premýšľať, či dať prednosť bytu alebo domu. Potom ste si vyriešili i túto otázku, výborne. Následne ste si ujasnili, koľko miestností potrebujete. Fajn. Potom ste sa začali obhliadať po vhodnom objekte – a po kratšom či dlhšom pátraní ho našli. Máte pocit, že už vám stačí len zistiť, či váš príjem bude stačiť na splátky hypotéky a nič ďalšieho riešiť nemusíte? Kdeže. Aby ste so svojou hypotékou boli čo najspokojnejší a aby sa podriadila vašim plánom, budete musieť rozhodnúť ešte o pár ďalších veciach.

Druh hypotéky

Aj keď ste si možno doposiaľ mysleli, že hypotéka je jednoducho hypotéka, zoberte na vedomie, že hypoték existuje celé množstvo. Od americkej, vďaka ktorej vám banka požičia úplne na čokoľvek (trebárs na štúdium v zahraničí alebo luxusné auto), pričom za úver ručíte nehnuteľnosťou, po predhypotekárny úver, ktorý oceníte v prípade, že kupujete družstevný alebo obecný byt, ktorý sa bude do jedného roku prevádzať do osobného vlastníctva (u predhypotekárneho úveru nepotrebujete zástavu ani ručiteľa). Existuje ale ešte hypotéka na družstevné bývanie (pri ktorej ručíte inou nehnuteľnosťou než tou, kvôli ktorej o úver žiadate), hypotéka bez doloženia príjmu (u nej banka nepožaduje potvrdenie o príjmoch) alebo hypotéka spätne (pri ktorej vám banka uhradí už dopredu zaplatenú čiastku investovanú do nehnuteľnosti). Vás ale zrejme bude najviac zaujímať hypotéka do 85 % alebo do 100 % hodnoty zastavenej nehnuteľnosti.

U stopercentnej hypotéky očakávajte vyšší úrok, naopak pokiaľ disponujete určitými úsporami a vojdete sa do 85 % hodnoty nehnuteľnosti, získate výhodnejšiu sadzbu. Vašej pozornosti by nemala uniknúť ani Hypotéka on-line alebo Hypotéka cez web. Predovšetkým ta posledná menovaná je novinkou (v ČR ju zatiaľ poskytuje iba Hypoteční banka) a umožní vám  ušetriť poplatok za spracovanie hypotéky. Okrem toho ušetríte minimálne dve cesty do banky (stačí, keď na pobočku zájdete iba raz podpísať zmluvu), pretože všetko vybavíte elektronicky alebo poštou. Taktiež získate garanciu úrokovej sadzby, odhad nehnuteľnosti za zvýhodnený poplatok a prednosti zariadenia hypotéky.

Doba splatnosti

Od tohto údaju sa odvíja predovšetkým čiastka , akú budete mesačne splácať. Uveďme príklad: pokiaľ sa rozhodnete požičať si 66 387,84 € (2 milióny Sk) pri dvadsaťročnej splatnosti budú vaše splátky robiť 456,28 € (13 746 Sk) Ak sa však rozhodnete splácať štyridsať rokov, budete mesačne hradiť "iba" 341,96 € (10 302 Sk). Záleží teda na vašich prioritách: pokiaľ chcete hypotéku splatiť čo najskôr a zároveň si môžete dovoliť vyššie mesačné splátky, skráťte dobu splatnosti na minimum. Že chcete v prvej rade platiť mesačne čo najmenšiu sumu? Potom si splácanie rozložte na maximálne dlhú dobu, teda až na štyridsať rokov. Avšak pozor: štyridsaťročnú hypotéku vám banka poskytne iba v prípade, že máte 30 a menej rokov, pretože musí byť splatená najneskôr do 70 rokov veku žiadateľa. Zároveň musíte počítať s tým, že banke zaplatíte o mnoho viac na úrokoch.

Výška vašej splátky ovplyvní taktiež zvolený spôsob splatenia hypotéky. Ak zvolíte progresívny spôsob splácania na počiatku čiastky, ktorú si vyberiete s ohľadom na vašu aktuálnu finančnú situáciu v rozmedzí úroky až anuita. Medziročne sa vám potom splátka pomaly zvyšuje. Ak chcete na začiatku naopak platiť čo najvyššiu čiastku, aby ste úver čo najrýchlejšie splatili, skráťte si dobu splatnosti alebo zvoľte degresívny spôsob splácania. Medziročne sa vám potom splátky budú postupne znižovať.

Dĺžka fixácie

Dĺžka fixácie určuje počet rokov, po ktorých zostane nezmenená vaša úroková sadzba. Obvykle môžete fixovať na jeden alebo až na tridsať rokov – v podstate na celú dobu splatnosti úveru. Podľa čoho vyberať? Predovšetkým podľa svojich preferencií. Pokiaľ viete, že v najbližších rokoch prídete k peniazom (alebo niečo zdedíte, niekto vám vráti dlh, budete mať vyšší plat či prémie), volte radšej kratšiu dobu fixácie. Keby ste totiž chceli splatiť alebo čiastočne uhradiť úver pred koncom fixačnej doby, banka vám naúčtuje sankčný poplatok. Jediný okamih, kedy môžete úver doplatiť bezplatne, nastáva u väčšiny hypoték práve vtedy, keď sa fixácia mení. Ak žiadny väčší príjem neočakávate a naopak by ste si radi naplánovali svoje výdaje ďaleko dopredu, bude pre vás vhodnejšia dlhodobejšia fixácia, pokojne i na celú dobu splatnosti úveru. Budete mať istotu, že rovnakú čiastku ako dnes budete hradiť i za pätnásť rokov, okrem toho za tú dobu už táto dnešná suma môže byť smiešne nízka.

Odporúčanie na záver

Vaša ideálna hypotéka sa odvíja predovšetkým od vašich potrieb a prianí. Je dôležité, aby ste starostlivo zvážili svoje príjmy, plány a priority. Vďaka správne zvolenému úveru na bývanie môžete mesačne ušetriť pokojne aj niekoľko stoviek eur, okrem toho tak môžete i citeľne znížiť svoju počiatočnú investíciu. Banky totiž niekoľkokrát do roka prichádzajú s rôznymi zaujímavými ponukami - napr. niekoľko týždňov poskytujú hypotéku bez poplatku za spracovanie úveru, vďaka čomu vám môže zostať vo vrecku až niekoľko desiatok stoviek eur navyše. Až si teda dobre rozmyslíte parametre svojej hypotéky, choďte si zistiť, ktorá banka vám poskytne také podmienky, ktoré vám najviac vyhovujú.

Autorka je riaditeľka vývoja produktov Hypoteční banky.