Od júla bude opäť ťažšie získať úver. NBS pokračuje v regulácii zadlžovania

Regulačná brzda NBS

NBS začala zavádzať regulačné opatrenia proti zadlžovaniu už v roku 2017. V priebehu dvoch rokov sa úplne zrušilo stopercentné financovanie nehnuteľnosti pomocou hypotekárneho úveru, zaviedol sa maximálny dlhový strop, obmedzil sa počet schválených žiadostí na hypotéky v rozmedzí 80 až 90 percent ceny nehnuteľnosti a postupne sa zmenšuje počet výnimiek, ktorým banky takúto hypotéku poskytnú.

V rámci úverov prišlo už spomínané opatrenie v podobe dlhového stropu. NBS ním definovala maximálnu výšku všetkých úverov poskytnutých klientovi, na osemnásobok jeho čistého ročného príjmu. V rámci tejto regulácie bolo od júla minulého roka povolených 20 % klientskych výnimiek, pri ktorých banky mohli tento limit prekročiť. Pri hypotékach nad 80 % ceny nehnuteľnosti bolo možné udeliť 25 % výnimiek.

Zmenami prešli aj takzvané predschválené úvery, na ktoré existovala výnimka v posudzovaní klienta. Banky na základe obratov na účte schválili úver ešte predtým, ako oň klient požiadal. Ponuku na úver klienti väčšinou dostávali v internetbankingu. Na takéto úvery sa nevzťahovali požiadavky na finančnú rezervu a zadlženosť klienta. Nové opatrenie teda len zrušilo výnimku, ktoré mali predschválené úvery.

Od júla bude menej výnimiek

Regulácia bude od júla tohto roka pokračovať formou znižovania poskytnutých výnimiek. Banky ešte stále môžu poskytnúť 25 zo 100 hypoték vo výške od 80 do 90 percent ceny nehnuteľnosti. Od júla bude možné poskytnúť len 20 percent hypoték, ktoré môžu presiahnuť výšku 80 percent z ceny nehnuteľnosti.

Počet výnimiek sa zníži aj v prípade prekročenia dlhového stropu. Doteraz bolo možné poskytnúť 20 zo 100 úverov, ktoré by u klienta prekračovali dlhový strop vo výške 8-násobku jeho čistého ročného príjmu. Po novom, teda od 1. júla, budú banky poskytovať len 10 % výnimiek. Z toho 5 % bude určených pre mladých do 35 rokov s limitom do 9-násobku čistého ročného príjmu, a 5 % pre klientov starších ako 35 rokov bez stanoveného dlhového stropu.

Podľa NBS rast úverov spomaľuje, čo však nemusí byť len zásluhou zavedených regulácií. Dôvodom môže byť aj silnejšia vlna poberania úverov po ohlásení prísnejšieho poskytovania a preúverovanosť slovenských domácností. Napriek spomaleniu je zadlženosť Slovákov stále nad priemerom krajín strednej a východnej Európy.

Analytik: Po júli môžu mať nízkopríjmoví žiadatelia problém získať úver

Podľa štatistík stúpli ceny bytov na Slovensku v priemere o 20 %, európsky priemer sa pohybuje okolo 18 %. Susedné štáty sú na tom ešte o niečo horšie, v Česku je to v priemere o 31 % a v Maďarsku o 21 %. Zvyšovaním cien sa bývanie v týchto krajinách stáva menej dostupným ako na Slovensku. 

„Aj keď je tomu ťažko uveriť, tempo rastu cien bývania na Slovensku nie je v medzinárodnom porovnaní vysoké. Ak zoberieme do úvahy výrazne drahšie stavebné materiály a najmä vyššiu cenu práce, je nezmysel čakať pokles cien v blízkom čase,“ hodnotí situáciu finančný analytik Marián Búlik.

K rovnakým záverom prichádza aj NBS v kompozitnom indexe, v ktorom cenový vývoj bývania hodnotí pod hranicou rizika. Oproti realitnej bubline z roku 2008 je súčasná situácia v mnohých ohľadoch rozdielna. Úroky na hypotéky sú nízke a priemerná mzda narástla zhruba o 40 %. Táto kombinácia priniesla lepšiu dostupnosť bývania aj napriek rekordným cenám.

„Národná banka cielene znižuje dostupnosť pre rizikovejšie skupiny obmedzením maximálnej výšky úveru. Výnimku namiesto 20 percent žiadateľov v lete 2018 získa od tohtoročného júla už len päť percent klientov nad 35 rokov a rovnaké percento mladých žiadateľov. Tento dátum môže domácnostiam s nižším príjmom zásadne skomplikovať cestu k bývaniu,“ hovorí Búlik.

Dofinancovanie hypotéky

Ľudia, ktorí budú svoje bývanie financovať prostredníctvom hypotéky, majú niekoľko možností, ako zaplátať finančnú dieru, na ktorú poskytnutá hypotéka nestačila. Prvou z nich je založenie rodičovského bývania, po splatení časti úveru je možné rodičovské bývanie vyňať z bankovej zábezpeky. Druhá možnosť počíta so spoludlžníkom na hypotekárnom úvere, čo môže výrazne znížiť úrok a zároveň zvýšiť požičanú sumu. 

Hypotéku môžete dofinancovať aj vysokým jednorazovým vkladom do stavebného sporenia a čerpať stavebný úver. Štvrtá možnosť je spotrebný úver, ale v konečnom dôsledku sa považuje za najnevýhodnejšiu formu dofinancovania.

Napriek obmedzeniam je dopyt po nových hypotékach stále obrovský. Dokladujú to čísla nových hypoték za marec 2019. Banky poskytli nové úvery za 793-miliónov eur, čo je nový rekord po posledných opatreniach NBS v júli 2018, ktoré mali za cieľ znížiť apetít ľudí na úvery „Ako ukazuje tento rekord, zatiaľ obmedzenie úplne nezabralo a dopyt ľudí po bývaní je obrovský. Odborníci však očakávajú zmenu od júla, kedy klesne počet výnimiek a zároveň klesne počet vysokých hypoték,“ vysvetľuje Marián Búlik.