Ako si nájsť podnájom s deťmi? Existuje výborné riešenie, ktoré chráni majiteľa bytu

Nájsť si podnájom, ak máte deti, je doslova nočná mora. Väčšina vlastníkov bytov sa toho obáva, keďže dieťa je chránená osoba a ak aj nastane situácia, že rodina neplatí nájom, je veľmi ťažké ju z bytu dostať. Ak máte uzatvorenú zmluvu podľa občianskeho zákonníka, musíte nájomníkom zabezpečiť náhradné bývanie, čo môže byť naozaj oriešok. Do tej doby sa nájomcov s deťmi, či nevládnymi osobami nezbavíte.

Riešením pre vás môže byť zmluva o krátkodobom nájme. Poradíme vám, akú zmluvu zvoliť a na čo si dať pozor, ak prenajímate byt rodine s deťmi.

Občiansky zákonník chráni nájomníka. Niekedy až príliš

Zmluva o nájme bytu môže byť podľa slovenského práva uzatvorená v rôznych režimoch. Konkrétne ide o:

1) zmluvu o nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka alebo

2) zmluvu o krátkodobom nájme bytu podľa zákona č. 98/2014 Z.z.

Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka je pre nájomcu oveľa výhodnejšia. V niektorých záležitostiach ho však chráni až do takej miery, že sa prenajímateľ môže obávať jej uzatvorenia, a to najmä s určitými druhmi nájomcov. Títo majú následne problém nájsť si bývanie. Často ide o už spomínané páry s malými deťmi; o rodičoch v postavení tzv. samoživiteľov ani nehovoriac.

Prenajímateľ môže zmluvu o nájme bytu s akýmkoľvek nájomcom (bezdetným či rodičom) ukončiť len zo špecifických dôvodov. V praxi je najčastejším výpovedným dôvodom hrubé porušenie povinností vyplývajúcich z nájmu bytu zo strany nájomcu, ktoré spočíva v nehradení dohodnutých platieb.

Pri zmluve uzatvorenej podľa Občianskeho zákonníka môže dať prenajímateľ neplatičovi výpoveď, ak neuhradí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhšie ako 3 mesiace. Prenajímateľ môže tento výpovedný dôvod využiť voči nájomcovi bez ohľadu na to, či v byte býva so svojimi maloletými potomkami. 

Nájomca s deťmi však prenajímateľovi môže skomplikovať život po uplynutí výpovednej lehoty, keď sa nájom skončí.

Rozdiel je v tom, že prenajímateľ musí zohnať náhradný byt

Po skončení nájmu na základe odôvodnenej výpovede by sa mal nájomca z bytu vysťahovať. V niektorých prípadoch tak ale musí urobiť až po zabezpečení bytovej náhrady. Ak prenajímateľ vypovie nájom kvôli hrubému porušeniu povinností nájomcu (vrátane neplatenia nájomného) v režime Občianskeho zákonníka, bytovú náhradu za normálnych okolností zabezpečovať nemusí.

Výnimku z tohto pravidla tvorí ukončenie nájmu s neplatičmi, ktorí sú z objektívnych príčin (nie napr. preto, že sa vyhýbajú práci) v hmotnej núdzi. Títo majú právo na náhradné ubytovanie. Náhradným ubytovaním je byt s 1 obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.

Ak sa nájomcovia v hmotnej núdzi navyše ešte starajú o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi ich domácnosti, môžu mať dokonca nárok na náhradný byt. Právo naň im vznikne, ak to umožňujú pomery prenajímateľa. Náhradný byt v tomto prípade nemusí mať rovnakú kvalitu a výmeru obytnej plochy ako prenajímaný byt. Nevyžaduje sa ani to, aby sa nachádzal v rovnakej obci; musí byť ale situovaný tak, aby nájomcovi umožnil dennú dochádzku do práce. 

Dokiaľ prenajímateľ zodpovedajúcu bytovú náhradu neposkytne, nájomcu sa len tak nezbaví. Keď sa bytová náhrada nájde, mal by prenajímateľ doručiť nájomcovi písomné vyhlásenie o jej zabezpečení. Nájomca má následne 30 dní na to, aby uzatvoril zmluvu o bytovej náhrade. Ak tak v uvedenej lehote neurobí, nárok na bytovú náhradu mu zanikne. 

Ak sa chcete bytovej náhrade vyhnúť, pomôže krátkodobý nájom bytu

Ak je nájomná zmluva uzatváraná na dobu presahujúcu 2 roky alebo dokonca rovno na dobu neurčitú, bude sa spravovať Občianskym zákonníkom.

Pre platnú zmluvu o krátkodobom nájme bytu je zásadné, aby bola uzatvorená maximálne na 2 roky. Následne sa dá aj predĺžiť; najviac však na ďalšie 2 roky, a to dvakrát. Okrem kratšej doby trvania musí spĺňať aj pomerne prísne obsahové náležitosti (nájdete ich v § 3 zákona č. 98/2014 Z.z.). 

Pri ukončení zmluvy o krátkodobom nájme bytu (na rozdiel od nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka) prenajímateľ nemusí nájomcovi zabezpečiť nijakú bytovú náhradu – a to ani nájomcovi v hmotnej núdzi či s malými deťmi.

Jej ďalšou výhodou je, že ju prenajímateľ s neplatičom môže ukončiť oveľa rýchlejšie. Vypovedať ju smie už vtedy, keď nie sú nájomné či úhrada za služby zaplatené za viac ako 2 mesiace a výpovedná lehota môže byť zmluvne skrátená len na 15 dní. Za takto výhodných podmienok ale môže prenajímateľ zmluvu o krátkodobom nájme vypovedať len v prípade, že si splní registračnú povinnosť k dani z príjmov a splnenie tejto povinnosti nájomcovi zároveň aj preukáže.

Tabuľka: Porovnanie rôznych režimov výpovede nájmu pre neplatenie

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.