Investujete do opráv cudzej nehnuteľnosti? Čo žiadať od jej vlastníka?

Zmluva je základ, ktorý zväčša chýba 

Pravidlá kompenzácie nákladov vynaložených na cudziu nehnuteľnosť je najlepšie dojednať písomne. Dohoda by mala obsahovať podmienky, za ktorých sa vám vlastník zaviaže poskytnuté prostriedky vrátiť. Zmluva poslúži ako poistka; použijete ju, ak by sa okolnosti, za ktorých do cudzej veci investujete, radikálne zmenili. 

Pokiaľ zmluvu o náhrade nákladov nemáte, môžete žiadať ich kompenzáciu v režime tzv. bezdôvodného obohatenia. To so sebou prináša hneď 2 problémy: 

1) Pravdepodobne nedostanete naspäť celú vynaloženú sumu 

Pri uplatňovaní nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia vám vlastník veci nemusí vrátiť celú čiastku, ktorú ste v súvislosti s úpravami nehnuteľnosti uhradili. Jeho bezdôvodné obohatenie sa určí ako rozdiel medzi tržnou cenou nehnuteľnosti pred vami financovanou rekonštrukciou a jej cenou po nej (napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 2 Cdo 21/2007). O výške tržných cien samozrejme nebude súd rozhodovať bez relevantných podkladov; v drvivej väčšine prípadov bude oslovený znalec. 

2) Nárok na kompenzáciu investície sa môže ľahko premlčať 

Ďalším kameňom úrazu financovania opráv cudzej nehnuteľnosti bez riadne uzatvorenej zmluvy je premlčanie. Právo na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčiava za 2 roky odo dňa, keď sa dozviete, že k nemu došlo a kto sa na váš úkor obohatil; najneskôr sa však premlčí za 3 roky, keď k nemu došlo (resp. v prípade úmyselného bezdôvodného obohatenia za 10 rokov odo dňa, keď k nemu došlo). K premlčaniu dôjde vždy už uplynutím tej z lehôt, ktorá ubehne ako prvá. 

Keď hradíte prostriedky na rekonštrukciu cudzej nehnuteľnosti bez písomnej dohody, máte o tom za normálnych okolností vedomosť už pri ich vynaložení. Nárok by sa vám teda mal podľa vyššie uvedených pravidiel premlčať už po dvoch rokoch od rekonštrukcie. Problém je, že investujúci spravidla najskôr nepočíta s tým, že by peniaze od vlastníka žiadal naspäť. Nárok uplatní až vtedy, keď sa vzťahy s majiteľom nehnuteľnosti zhoršia.

V uvedenom momente sa už ale nárok väčšinou javí ako premlčaný. V niektorých prípadoch tomu skutočne môže byť tak; mnohým investujúcim dal ale nádej Ústavný súd SR. Vyslovil totiž názor, že pri posudzovaní premlčania treba prihliadať na okolnosti, ktoré v konkrétnom prípade viedli k tomu, že investujúci vynaložil náklady na cudziu vec. 

Ústavný súd SR: Vznik bezdôvodného obohatenia musí odrážať realitu 

V roku 2015 sa pred ústavný súd dostal prípad, ktorý pramenil z rodinných nezhôd matky, dcéry a zaťa. Matka bývala v dome, ktorého vlastníkom bola dcéra. V roku 2008 zaplatila za výmenu jeho okien a dverí, a to bez toho, aby si nechala investíciu od dcéry písomne odsúhlasiť. Následne sa rodinné vzťahy dramaticky zhoršili a matka bola v roku 2011 nútená sa z domu vysťahovať.

Keď si v roku 2012 na súde uplatnila nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia z titulu financovania výmeny okien a dverí, nebola úspešná. Okresný súd aj odvolací súd skonštatovali, že žalobu podala neskoro a po štyroch rokoch od rekonštrukcie jej premlčacia lehota v každom prípade uplynula. Jej dovolanie odmietol aj najvyšší súd. 

Matka sa však domnievala, že súdy v jej prípade nerozhodli spravodlivo. Pred Ústavným súdom SR argumentovala, že nemohla počítať s tým, že výmenu okien a dverí platí bezdôvodne – s dcérou bola dohodnutá na tom, že ju v starobe zaopatrí a nechá ju v zrekonštruovanom dome bývať. O tom, že náklady vynaložila nadarmo, sa dozvedela, až keď bolo jasné, že dcéra svoj prísľub nesplní. Tento okamih podľa nej nastal vo chvíli, keď kvôli konfliktom musela dom opustiť. 

Ústavný súd sa matky skutočne zastal. Potvrdil, že v jej prípade sa premlčacia doba na vydanie bezdôvodného obohatenia neodvíjala od zhodnotenia nehnuteľnosti, ale odo dňa, keď jej bolo užívanie domu znemožnené (bližšie rozhodnutie Ústavného súdu SR, sp.zn. I. ÚS 548/2015). 

Čo ak ste zveľadili prenajatú nehnuteľnosť? 

Ďalším častým prípadom investovania do cudzej nehnuteľnosti sú náklady vynaložené na úpravu prenajatého bytu či domu. Vysporiadanie medzi nájomcom a prenajímateľom sa riadi osobitnými pravidlami, ktoré vychádzajú zo skutočnosti, že nájomca nemôže vykonávať zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa. V zmysle vyššie uvedeného platí, že:

1) ak nájomca vykonal zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, nielenže nemá nárok na náhradu prostriedkov s tým súvisiacich, ale zároveň je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu,

2) v prípade vykonania zmien na veci so súhlasom prenajímateľa záleží kompenzácia vynaložených nákladov na tom, či bola medzi nájomcom a prenajímateľom uzatvorená aj dohoda o ich náhrade, a to nasledovne:

1. a) pokiaľ sa prenajímateľ k náhrade nákladov zaviazal, kompenzujú sa náklady v termínoch podľa dohody s nájomcom. Ak nebolo dohodnuté, kedy sa rekonštrukcia nájomcovi preplatí, môže nájomca požadovať kompenzáciu až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci;
2. b) ak sa naopak prenajímateľ napriek súhlasu so zmenou prenajatej veci k náhrade nákladov nezaviazal, môže nájomca po skončení nájmu požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. 

Odlišné pravidlá platia pre odstránenie závad, ktoré ohrozujú riadne užívanie bytu alebo mu dokonca bránia. Nájomca môže po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a následne žiadať náhradu účelne vynaložených nákladov. Právo na náhradu však zanikne, ak ho nájomca neuplatní do šiestich mesiacov od odstránenia závad. 

Dodajme, že ak nie je výslovne dohodnuté inak, tzv. drobné opravy (nájdete ich v § 5 a nasl. nariadenia č. 87/1995 Z.z.) a bežnú údržbu prenajatej veci uhrádza nájomca zo svojho.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.

Najvýhodnejšie cestovné poistenie

Naša online kalkulačka vám umožní porovnať ceny a podmienky rôznych poisťovní, aby ste mohli cestovať bez starostí.

Chcem sa poistiť