Zdroj: Shutterstock
Po mimoriadne silnom závere roka 2024 sa bratislavský trh novostavieb v prvom kvartáli 2025 mierne ochladil, no ostáva na úrovni dlhodobého priemeru. Podľa čerstvých údajov spoločnosti BuiltMind bolo za prvé tri mesiace roka predaných 527 bytov v novostavbách, z toho 501 vo verejných predajoch. Tento počet znamená 60-percentný pokles oproti rekordnému Q4 2024, napriek tomu dopyt zostal prekvapivo silný a porovnateľný s pandemickými kvartálmi, ktoré patrili medzi najlepšie v posledných rokoch.
Ponuka bytov sa prakticky nezmenila – na trhu bolo k dispozícii približne 3 200 jednotiek, čo je porovnateľné s predchádzajúcim kvartálom. Miera absorpcie, teda byty stiahnuté z ponuky, síce klesla z rekordných 25 % na 16 %, stále však ide o druhý najvyšší údaj od polovice roku 2022. Priemerná ponuková cena stúpla na 5 400 eur za meter štvorcový, čo je medzištvrťročný nárast o takmer 4 %. Najvyššie ceny dosiahli byty 1+kk, ktorých priemerná cena prekročila 5 600 €/m², pričom mnohé sa predávajú už nad hranicou 6 000 €/m². Naopak, väčšie byty 4+kk ostávajú na stabilnej úrovni okolo 5 000 €/m², avšak v prémiových lokalitách ako Staré Mesto atakujú až 7 100 €/m²
Martin Decký, CEO BuiltMind, vývoj komentuje takto: „Z pohľadu dlhodobého priemeru ide o stále silný kvartál. Po masívnom štvrtom kvartáli bol mierny pokles predajov očakávaný vzhľadom na nárast DPH.“
Na trhu sa podľa odborníkov začína črtať takzvaný dvojrýchlostný model. Lukáš Brath zo spoločnosti Cushman & Wakefield vysvetľuje: „Na trhu sa postupne formuje dvojrýchlostný model, teda kvalitnejšie projekty v lepšej lokalite a konkurenčnou výhodou, kde očakávame rast cien. A štandardnejšie projekty, ktoré budú musieť aktívnejšie reagovať na rastúcu konkurenciu, napríklad cenovou korekciou alebo formou hybridného projektu... Práve flexibilita a schopnosť prispôsobiť projekt potrebám trhu môže byť v kľúčová pre jeho úspešnosť v budúcnosti.“
Medzi developermi dominoval Cresco Real Estate so 65 predanými bytmi, nasledovaný Penta Real Estate (47) a YIT (42). Najpredávanejším projektom bol Downtown Yards (JTRE) s 32 predajmi. V segmente malometrážnych bytov (1+kk a 2+kk), ktoré tvoria až 70 % predajov, kraľovali projekty Ovocné Sady a Bory. Byty do 30 m² boli obzvlášť žiadané – predala sa približne každá druhá až tretia jednotka z ponuky.
Decký dopĺňa: „Dnešný trh je veľmi selektívny. Kupujúci hľadajú menšie, dostupné byty – často ako investíciu. Projekty, ktoré ponúkajú kompaktné, efektívne riešené byty, miznú z ponuky najrýchlejšie.“
K pozitívnemu trendu na trhu prispieva aj klesajúca základná úroková sadzba, ktorá už po tretíkrát klesla na 2,40 % a môže ďalej klesať smerom k 2 % do konca roka. Napriek tomu ostávajú hypotekárne sadzby na Slovensku jedny z najvyšších v eurozóne, čo v kombinácii s infláciou nad 4 % stále brzdí výraznejší rast predajov.
Predpovede BuiltMind hovoria o stabilizácii trhu na úrovni 550 až 750 predaných bytov kvartálne, pričom priemerné ceny by mohli do konca roka 2025 narásť na 5 600 €/m² a počas roka 2026 dokonca dosiahnuť 6 000 €/m².
„Bratislavský trh sa v najbližších rokoch bude polarizovať – veľkú časť predajov zabezpečí menšia skupina bonitných kupcov a investorov, zatiaľ čo zvyšok sa bude orientovať na menšie, flexibilné jednotky. Zároveň očakávame, že efekt odloženého dopytu sa začne vytrácať po roku 2026, keď sa trh priblíži novej rovnováhe,“ dodáva Decký.
Na trh budú vplývať aj globálne faktory ako geopolitika, obchodné napätie či demografické zmeny – najmä rastúci počet malých domácností, ktoré zvyšujú záujem o efektívne riešené bývanie. Kombinácia menších, dostupných jednotiek a klesajúcich úrokových sadzieb tak ostáva kľúčovým trendom na bratislavskom realitnom trhu v nasledujúcich kvartáloch.
Redakcia
Ivana Sladkovská
Rozšírená verzia kalkulačky
Ďalšie kalkulačky
Najčítanejšie články
