Zdroj: Shutterstock
Sťahovanie sa z jedného bytu do druhého je samo osebe stresujúce, no ak máte hypotéku, musíte sa pripraviť na množstvo šedín navyše. Ak ste si byt alebo dom kúpili na hypotéku a teda máte nehnuteľnosť zaťaženú úverom, nemôžete si túto hypotéku len tak (obrazne) zabaliť do krabice spolu s ostatnými vecami a preniesť na nehnuteľnosť, na ktorú máte zálusk.
Najčastejším riešením je predaj nehnuteľnosti, predčasné splatenie úveru a načerpanie novej hypotéky spolu s novou nehnuteľnosťou. Mnohí Slováci si však vzali úvery v časoch, kedy sa úrokové sadzby pohybovali na úrovni okolo jedného percenta a nechcú prísť o výhodné podmienky, ktoré mali vtedy. Takisto sa toto riešenie nemusí oplatiť ľuďom, ktorí medzičasom začali podnikať a úver buď ešte nedostanú a ak aj podnikajú dlhšie, ich príjem sa posudzuje prísnejšie. Ak ale túžite po novom domove, čo je pre vás najvýhodnejšie? Toto sú možnosti.
Najjednoduchšou a najčastejšou možnosťou je predať pôvodný byt a z výťažku splatiť zvyšok hypotéky. Pokiaľ je trhová cena nehnuteľnosti vyššia ako zostatok úveru (čo je pri dnešných cenách takmer vždy), majiteľ bytu môže získať aj určitý zisk, ktorý môže použiť na kúpu novej nehnuteľnosti alebo ako vklad do novej hypotéky. Pri tomto kroku však treba počítať s poplatkom za predčasné splatenie úveru, ak ešte nie ste v období fixácie, prípadne s administratívnymi krokmi ako sú súhlas banky s predajom, kataster a vyrovnanie záložného práva.
Ak ste si úver vzali v čase, kedy boli úroky výhodnejšie, alebo keď ste mali lepší príjem (prípadne ste boli zamestnancom a dnes ste SZČO), nemusí ísť o najlepšiu možnosť. Banka vám nemusí schváliť sumu, ktorú chcete a navyše zaplatíte viac na úrokoch. Platí to aj vtedy, ak si beriete úver vo vyššom veku, banka vám splátky nemusí rozložiť na 30 či 40 rokov.
Ďalšou možnosťou je takzvaný prenos hypotéky, odborne nazývaný „zmena predmetu zabezpečenia“. Znamená to, že banka presunie záložné právo z pôvodného bytu na nový. Tento krok však nie je samozrejmosťou a musí ho odsúhlasiť nielen banka, ale aj majiteľ nehnuteľnosti, o ktorú máte záujem. Banka totiž musí vykonať záložné právo ešte predtým, než za byt či dom zaplatíte, pretože hypotéka musí byť nonstop krytá nehnuteľnosťou.
Dôležité je, aby nová nehnuteľnosť mala dostatočnú hodnotu a spĺňala podmienky banky. Výhodou tohto riešenia je, že klient si ponechá pôvodné úverové podmienky vrátane úrokovej sadzby, čo môže byť výhodné najmä v časoch rastúcich úrokov. Ak máte poruke ešte inú nehnuteľnosť, na ktorej nie je hypotéka alebo je úver nízky, môžete jednoducho založiť túto nehnuteľnosť a byt, ktorý vám nevyhovuje, predať.
Niektorí ľudia sa rozhodnú byt nepredávať, ale prenajať ho a z výnosu z prenájmu splácať hypotéku. Tento model je populárny najmä vo väčších mestách, kde je vysoký dopyt po nájomnom bývaní. Majiteľ bytu tak môže bývať v novom byte – ktorý kúpi za pomoci druhej hypotéky alebo z iných zdrojov – a zároveň si nechať pôvodnú nehnuteľnosť ako investíciu. Treba si však dať pozor na náklady spojené s prenájmom, ako je daň z príjmu z prenájmu, údržba bytu a riziko, že nájomca nebude platiť.
Taktiež je tu riziko, že ak nemáte dostatočný príjem, banka vám jednoducho úver neschváli. Berie totiž do úvahy aj existujúce záväzky, teda aj hypotéku, a je jej jedno, že ju splácate prostredníctvom prenájmu.
Aj keď to znie komplikovane, existuje aj možnosť, že hypotéku „prevezme“ nový majiteľ. V podstate kúpi vašu nehnuteľnosť aj s hypotékou. Ide o tzv. prevzatie úveru, ktoré si vyžaduje súhlas banky a dôkladné posúdenie bonity nového klienta. Ak banka súhlasí, nový kupujúci vám nezaplatí celú cenu bytu, ale len rozdiel medzi kúpnou cenou a zostatkom hypotéky – a on sa stáva novým dlžníkom. Táto možnosť sa používa zriedkavejšie, ale môže byť dobrým riešením v prípade, že úver má veľmi výhodné podmienky.
Rozhodnutie, čo urobiť s hypotékou pri sťahovaní, závisí od viacerých faktorov – od finančnej situácie, cez výšku zostatku na úvere, až po vývoj úrokových sadzieb. Neexistuje jedno univerzálne riešenie, no dobrá správa je, že možnosti sú a každá z nich sa dá prispôsobiť konkrétnej životnej situácii. Dôležité je poradiť sa s bankou alebo finančným poradcom a hlavne nerobiť unáhlené rozhodnutia, ktoré by mohli zbytočne zaťažiť rozpočet v budúcnosti. Každé zo spomínaných riešení má svoje výhody aj nevýhody, musíte si teda individuálne zhodnotiť, čo je vhodné práve vo vašom prípade.
Ivana Sladkovská
Rozšírená verzia kalkulačky
Ďalšie kalkulačky
Najčítanejšie články
