Chcete predať nehnuteľnosť, ale máte hypotéku? Takto to urobíte najrýchlejšie

Aj developer môže mať predávanú nehnuteľnosť zaťaženú úverom

Ak je nehnuteľnosť vo výstavbe, záujemca o dokončenú stavbu uzatvára s developerom zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ktorá býva ošetrená zloženou finančnou hotovosťou (zábezpekou, zálohou).

Ak je nehnuteľnosť od developera zaťažená úverom a vy tiež chcete kúpiť byt s pomocou hypotekárneho úveru, nastane nasledujúca situácia: „Väčšinu developerských projektov financuje banka, a tak je nehnuteľnosť už počas výstavby až do momentu vyplatenia a odovzdania zaťažená úverom. Financujúca banka po vyplatení časti úveru vzťahujúcej sa k danej nehnuteľnosti vystaví kvitanciu na zrušenie záložného práva, ktoré zanikne zápisom a výmazom na liste vlastníctva,“ vysvetľuje František Čepček zo spoločnosti REINS Invest.

Ak budúci majiteľ (kupujúci nehnuteľnosť od developera) chce nehnuteľnosť tiež financovať vlastným úverom, kúpna cena a úver predávajúceho sa vyplatia z prostriedkov tohto úveru v kombinácii s vlastnými prostriedkami kupujúceho v závislosti od výšky úveru.

Situácia, že sa úver predávajúceho nahrádza úverom kupujúceho, je pomerne bežná. Napriek tomu je s ňou spojených niekoľko pomerne zložitých administratívnych úkonov, preto je zmysluplné obrátiť sa o pomoc nielen na banku, ale aj na špecialistu na predaj a kúpu nehnuteľností.

„Je bežné, že nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom kúpy a predaja, sú zaťažené hypotékou. Z našich doposiaľ predávaných nehnuteľností bolo 60% zaťažených hypotékou. Toto percento postupne narastá, nakoľko v čase keď boli nízke úroky, si ľudia brali úvery aj keď nemuseli, čo sa odrazí v budúcich obdobiach na vyššom podiele zaúverovaných nehnuteľností, ktoré sa budú predávať,“ hovorí špecialista na predaj a kúpu nehnuteľností F. Čepček. „Opačný prípad je pri kúpe nehnuteľností, kde sa vzhľadom na priaznivú úverovú politiku kupovalo v minulom období až 95% bytov na hypotéku. Nárast úrokov však záujem o úvery utlmuje a koncom minulého roku sme už evidovali len cca 80% bytov kupovaných na hypotéku,“ dodáva.

Pri predaji a kúpe nehnuteľnosti odborníci na realitný trh aj z týchto dôvodov odporúčajú dve základné veci – využiť na tento proces služby odborníkov (maklérov, ibuyerov) a určite nevyužívať vzory zmlúv stiahnuté z internetu.

Dohoda s bankou

Pri kúpe starších nehnuteľností sa pri vyplácaní hypotéky, ktorou sú zaťažené, postupuje podobne ako pri novostavbách. „Rozdiel je len v tom, že sa vypláca individuálny úver a nie úver poskytnutý na výstavbu projektu. Takisto nie je nutné úver vyplácať hotovosťou, ale je možné ho splatiť novým úverom,“ vysvetľuje špecialista zo spoločnosti REINS Invest.

Pokiaľ máte nehnuteľnosť, na ktorej máte hypotéku a chcete si ju preniesť na novú nehnuteľnosť, ktorú plánujete kúpiť, je to možné po dohode s bankou a predávajúcim. „Ideálne je, keď nová nehnuteľnosť nie je zaťažená hypotékou, ale pokiaľ je, je to riešiteľná situácia, len je potrebná dobrá súčinnosť všetkých zúčastnených strán a časové zladenie všetkých procesov,“ upokojuje F. Čepček. „To, že je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, nie je prekážkou pri predaji, len sa o niečo posunie čas kúpy, nakoľko je potrebné vyžiadať od banky vyčíslenie zostatku úveru na jeho predčasné splatenie. Väčšina bánk to má k termínu mesačnej splátky úveru, čiže termín maximálne 1 mesiac, ale niektoré banky vystavujú vyčíslenie aj mimo tohto termínu podľa potreby klienta,“ dodáva odborník.

Ako predať rýchlo nehnuteľnosť s hypotékou

Pri predaji nehnuteľnosti prichádza do úvahy ešte jedna možnosť – a to jej predaj spoločnosti, ktorá ju bude využívať na ďalší rozvoj a bývalého majiteľa zároveň zbaví dlhov.

„Takéto spoločnosti odkupujú nehnuteľnosti zaťažené hypotékou alebo aj inou ťarchou s exekučným titulom s tým, že predávajúci nepotrebuje žiadne vlastné peniaze na vyplatenie záväzkov. Budúci majiteľ dohodne celý postup s bankou alebo veriteľmi, vyplatí záväzky, odkúpi nehnuteľnosť a zabezpečí všetky potrebné úkony spojené s procesom kúpy a predaja vrátane všetkých zmlúv a poplatkov,“ vysvetľuje F. Čepček z REINS Invest. Plusom tejto možnosti je rýchlosť predaja a zbavenie sa dlhov. Zároveň je možné dohodnúť sa, že bývalý majiteľ bude nehnuteľnosť ešte nejaký čas užívať. 

Pred investíciou do novej nehnuteľnosti si všetko overte

Ale skôr, než sa rozhodnete povedať posledné slovo a podpísať zmluvu o budúcej zmluve, je dôležité overiť si, či nie je kupovaná nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom alebo inou ťarchou. Tieto informácie sa dajú vyhľadať na www.katasterportal.sk, a to podľa mena vlastníka, parcelného čísla alebo čísla listu vlastníctva. „Pokiaľ sa úhrada kúpnej ceny realizuje prostredníctvom bankovej vinkulácie alebo notárskej úschovy a podmienkou uvoľnenia časti kúpnej ceny je čistý list vlastníctva bez ťarchy banky, je potrebné počítať ešte s časom potrebným na výmaz záložného práva. Na výmaz záložného práva vystavuje banka po splatení úveru kvitanciu, ktorú podáva na kataster. Ten by mal následne do 5 pracovných dní výmaz zapísať,“ dodáva poslednú radu odborník na predaj a kúpu nehnuteľností.

Redakcia

Internetový denník Peniaze.sk momentálne patrí medzi najnavštevovanejšie ekonomické weby. Svojim užívateľom ponúka články z rôznych oblastí osobných financií, praktické rady, komentáre, užitočné kalkulačky, politické témy,... Ďalšie články autora.