Chcete investovať do realít? Už ani nemusíte kupovať nehnuteľnosť

Čo sú to realitné fondy?

Tak ako akciové, dlhopisové, komoditné a iné fondy, aj realitné fondy majú rovnakú filozofiu. Združia viacerých investorov s menším kapitálom a spoločne naakumulované financie investujú. Už za pár tisíc eur vlastníte diverzifikované portfólio nehnuteľností, s ktorými nemáte starosti, keďže sa o ne stará profesionálny správca.

V realitných fondoch máte zmes hodnotných realít, s dlhodobými zmluvami na prenájom. Taktiež sú v nich lukratívne budovy aj nákupné centrá a nehnuteľnosti a to aj v zahraničí, ktoré sú vysoko nad možnosti aj bonitných investorov. Zisk realitného fondu je tak priamo úmerný rastu nehnuteľností.

Záujem Slovákov o reality rastie

Nezlomila ho ani koronakríza. Podľa najaktuálnejších údajov NBS boli aktíva realitných fondov na Slovensku k 30. septembru 2021 vykázané v objeme  1 986,3 mil. eur. Oproti rovnakému obdobiu minulého roka prišlo k nárastu ich objemu o 18,0 %. Oproti koncu predchádzajúceho kvartálu o 3,4 %. "Od vypuknutia pandémie (od 31. decembra 2019) sa objem aktív realitných fondov zvýšil až o 27,0 %. „Investovanie do realitných fondov získava na popularite. Na konci septembra vlaňajšieho roka tvorili realitné investičné fondy 22 % - ný podiel na celkových aktívach podielových fondov a boli tak po zmiešaných fondoch (s podielom 49,7 %) druhými najzastúpenejšími,“ komentuje analytička WOOD & Company Eva Sadovská.   

WOOD & Company

Realitne fondy majú stabilné miesto v portfóliu investora 

Realitné fondy by podľa  Maroša Ďurika, generálneho riaditeľa Across Private Investments, mali byť neoddeliteľnou súčasťou investičného portfólia každého investora. Dôležité je však vedieť, do akého realitného fondu a koľko investovať. Podľa reportu World Wealth Report 2019 od spoločnosti Capgemini mal vlani priemerný európsky dolárový milionár v realitách približne 15 %. Aj to môže naznačiť isté percento rozloženia majetku.

Dôležité je však upozorniť, že pri realitných fondoch nemáte okamžitú likviditu, ako napríklad pri akciách. Čakať na financie môžete až tri mesiace a  je možné pozastaviť vyplácanie až na rok. K tomu ešte na Slovensku síce žiadny správca nepristúpil, avšak zákon mu to umožňuje. Stále je likvidita zaujímavejšia, ako v prípade rozpredaja reálneho portfólia nehnuteľností.

Na čo si dať pozor pri výbere?

Realitné fondy môžu investovať do kancelárskych budov, logistických a nákupných centier, hotelov, rezidenčných nehnuteľností a podobne. Pri nižších investíciách by sa mali investori orientovať na zmiešané realitné fondy, pri vyšších je lepšie využiť kombináciu viacerých užšie zameraných fondov.

Súčasne vyššia kredibilita nájomníkov znamená väčšiu istotu, že nájomník bude schopný nájomnú zmluvu dodržať a váš zisk bude rásť.

Aké sú výnosy realitných fondov?

Obvykle nekalkuluje len s rastom ceny, ale predstavuje pomer ročného nájomného k aktuálnej cene prenajímanej nehnuteľnosti. Napríklad WOOD & Company Retail podfond založený v roku 2016 primárne investuje do segmentu obchodných centier v Českej republike. Hodnota aktív bola ku koncu minulého roka na úrovni 209,5 milióna eur s čistým prevádzkovým ziskom 13,09 milióna eur. Výnos WOOD & Company Retail podfondu za rok 2021 dosiahol 7,40 % v prípade eurovej triedy. Anualizovaný výnos od vzniku podfondu je 15,13 % p.a.

Výpočet orientačného výnosu realitného fondu:

((Obsadenosť x Net Yield) - (LTV x ÚN) - Poplatky vo fonde) / (1– LTV)

Napríklad(90 % x 7 %) - (60 % x 2 %) - 2 % = 3,1 % / (1 - 60 %) = 7,75 % p.a. (mínus dane)

Dôležitá je aj transparentnosť a kredibilita

Pri výbere správneho investičného fondu je dôležité zohľadniť, ako je samotný fond „zdravý“. Jedným z veľmi významných znakov spoľahlivosti fondu je aj vstup na burzu. Napríklad  od 7. februára je možné na pražskej burze obchodovať investičné akcie WOOD & Company Retail podfondu a WOOD & Company Office podfondu. Samotnému vstupu na burzu predchádzal prevod oboch realitných podfondov zo samostatnej evidencie do evidencie Centrálneho depozitára.

„Uvedenie našich fondov na pražskej burze potvrdzuje ich dôveryhodnosť a kredibilitu. Navyše, investorom prináša viacero benefitov. Okrem lepšej likvidity, vďaka ktorej bude možné flexibilnejšie obchodovať s podielmi fondov, je pre slovenských investorov zaujímavé aj to, že po roku držania podielu, bude ich kapitálový zisk oslobodený od dane.“ vysvetľuje Ľubomír Šoltýs, partner WOOD & Company.

Jedným z fondov, ktorý je listovaný na pražskej burze, je napríklad WOOD & Company Office podfond. Do podfondu, orientovaného na kvalitné administratívne nehnuteľnosti na Slovensku a v Českej republike, patria bratislavské budovy Aupark Tower, Lakeside Park 01, BBC1, BBC1 Plus, BBC5 a Westend Tower, ako aj pražské kancelárske budovy Hadovka Office Park a The Greenline. Hodnota aktív podfondu je na úrovni 365,5 milióna eur. Výnos WOOD & Company Office podfondu za rok 2021 dosiahol 11,66 % v prípade eurovej triedy. Anualizovaný výnos od vzniku podfondu je 12,04 % p.a.

Marek Mittaš

Šéfredaktor portálu peniaze.sk. V prevažnej miere sa venuje bankovej problematike a investovaniu.  Ďalšie články autora.