Investovanie do nehnuteľnosti. Stále sa na nich dá zarobiť

Ceny smerujú k vrcholu

V súčasnosti ceny nehnuteľností na Slovensku extrémne rastú. Je to spôsobené kombináciou výhodných úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch a dobrej ekonomickej situácie. Rast, ktorého sme však svedkami je síce zaujímavý, ale mnohým investorom stále nevymazal straty, ktoré spôsobila kríza v roku 2008.

Podľa štatistík Národnej banky Slovenska bola totiž priemerná cena za meter štvorcový nehnuteľnosti v roku 2008 až 1 511 eur a strmhlavý pád trval až do roku 2014, kedy sa priemerné ceny zastavili na úrovni 1216 eur na meter štvorcový. To odštartovalo aj takzvané býčie trhy a nastúpil prudký rast.

Ten spôsobil, že prvý kvartál 2019 zaknihoval 1 494 eur za meter štvorcový. Avšak od 2008 do polovice roka 2014 ceny nehnuteľností priemerne klesli na Slovensku o viac než 20 % a ani dnes v mnohých prípadoch nedosiahli úroveň spred desiatich rokov. Takže ani nehnuteľnosť nemusí byť vždy len základom výhodnej investície, ktorá sa permanentne zhodnocuje.

Nehnuteľnosti nerastú konštantne

Nie všetky nehnuteľnosti rastú na cene rovnako rýchlo. „V roku 2008 dosiahla priemerná cena bývania svoj vrchol, pričom v súčasnosti sa nachádza približne 4 % pod ním. Na druhej strane, priemerná cena bytov už svoj predkrízový vrchol prekonala o 13 %. Avšak je potrebné zdôrazniť rázny nárast disponibilného príjmu v porovnaní s rokom 2008,“ hovorí Katarína Muchová z oddelenia analýz trhu v Slovenskej Sporiteľni.

Napríklad od roku 2015 cena bytov už stúpala, ale až do polovice roka 2016 cena domov prudko klesala. Takže ak ste kúpili dom, prerábali ste na hodnote aj vtedy, ak investor, ktorý kupoval byt už na hodnote priberal. Tak isto je nutné zohľadniť nielen druh nehnuteľnosti, ale aj región a jeho možnosti.

Hoci priemerné ceny nehnuteľností na Slovensku stúpli v januári až marci tohto roka o 7 % medziročne, nebolo to tak všade. Napríklad údaje zo začiatku tohto roka hovoria, že v Nitrianskom kraji bol zároveň medziročný rast najvýraznejší 27,1 % a v Košickom kraji ceny nehnuteľností medziročne klesli o 3,5 %.

Geopolitika sa mení, nehnuteľnosť nepresídlite

Nárast cien v Nitrianskom kraji napríklad súvisel aj s príchodom novej automobilky do regiónu. Preto je dôležité investovať tam, kde sa predpokladá výraznejší rozvoj celého regiónu. Avšak s tým sú často spojené aj riziká. Odchod fabriky, jej zatvorenie, či zmena územného plánu, to všetko môže zmeniť dopyt a atraktivitu oblasti, no nehnuteľnosť ostane.

„Špecifickou kategóriou je investovanie do nehnuteľností, keďže mnohým investorom dáva pocit, že vlastnenie „tehly“ je zárukou výborných výnosov. Opatrnosti pri investovaní nie je nikdy nazvyš a je dobré pripomenúť si, že slovo „nehnuteľnosť“ je odvodené od slova „nehnúť“, čo nemusí byť vždy výhodou,“ upozorňuje Maroš Ďurik, generálny riaditeľ Across Private Investments.

To znamená, že zmena geopolitiky môže výrazne zamávať hodnotou vašej nehnuteľnosti a tam, kde bola dnes cena vysoká, môže byť o mesiac nízka a nehnuteľnosť napriek tomu nemôžete vziať a presídliť do ekonomicky silnejšieho regiónu.

Investovanie do nehnuteľnosti niečo stojí

Investovanie do fondov a akcií je spojené s poplatkom, ale aj vlastnenie nehnuteľností nie je zdarma. Treba počítať, že každou kúpou sa zdvihnú náklady investora. Ide o jednorazové poplatky, poplatky katastru nehnuteľností a notárovi. Medzi pravidelné poplatky treba počítať aj daň z nehnuteľností, poistenie a poplatky spojené s údržbou alebo opravami nehnuteľnosti, nájomné.

„Je dobré myslieť aj na mimoriadne náklady väčšieho rozsahu, ktoré sa pri akejkoľvek nehnuteľnosti, skôr alebo neskôr, objavia. Ak nehnuteľnosť prenajímate, počítajte aj s daňami,“ upozorňuje Ďurik. Navyše je potrebné počítať s tým, že pri nehnuteľnostiach je problematickejšia likvidita. Nie vždy viete predať nehnuteľnosť výhodne, keď práve potrebujete financie.

Oplatí sa ešte dnes kupovať investičnú nehnuteľnosť?

Ak sa pozrieme na tvrdé čísla, tak ceny nehnuteľností v globále ešte neprerástli predkrízové roky, takže potenciál na rast tu stále je. A hoci niektoré segmenty už vrchol prekonali, je možné, že ešte porastú. Nebude to však už cesta o veľkých zhodnoteniach a ďalšom permanentnom raste.

Skôr je možné, že v dohľadom čase príde korekcia. „Či sa dnes oplatí, alebo neoplatí, kupovať nehnuteľnosť ako investíciu, ukáže čas. Ceny nehnuteľností, najmä bytov, sú blízko alebo nad historickými maximami podľa lokality a počtu izieb,“ upozorňuje Ďurik. Na druhej strane, ak ste zvážili lokalitu, viete o plánoch na rozvoj regiónu, príchode investora, či lukratívnej oblasti, pri súčasných cenných hypotekárnych úverov je vhodné zvážiť investovanie aj na dlh.

Lukáš Sopko, riaditeľ spoločnosti Diamond reality tvrdí: „Mnohí klienti si napríklad kúpia byt na úver a prenajímajú ho. Príjem z prenájmu v mnohých prípadoch prevyšuje náklady na hypotéku a náklady súvisiace s užívaním bytu. Vo väčšine tento príjem z prenájmu predstavuje aj nejaký menší či väčší zisk.“

Avšak každá minca má však dve strany, preto okrem pozitív treba rátať aj s určitými rizikami. Nakoľko sa zvýšia náklady o splátky úveru a nehnuteľnosť sa nemusí hneď prenajať. Na nehnuteľnostiach ako investičnom produkte sa stále dá zarobiť. Je však potrebná obozretnosť a platí, že zaručený zisk neexistuje a predchádzajúce výnosy nie sú zárukou budúcich.