Kúpiť teraz byt alebo počkať? Záleží, či ide o vlastné bývanie alebo investíciu

• Ceny bytov v tomto roku ďalej porastú
• Čo hovorí v prospech kúpy bytu teraz?
• Čo hovorí proti kúpe bytu?
• Kúpa investičného bytu je za súčasnej situácie otázna

Od ekonomickej krízy sprevádzajúcej pandémiu mnohí ľudia očakávali pokles cien bývania, a preto s kúpou bytu čakali. Nižšie ceny sa za 12 mesiacov od vyhlásenia mimoriadneho stavu nedostavili. Práve naopak, v roku 2020 ceny bývania rekordne rástli o takmer dvanásť percent. Ľudia sa preto logicky pýtajú, či ísť do kúpy bývania alebo ešte počkať.  Odpoveď na túto otázku sa výrazne líši podľa osobnej situácie a motivácie ku kúpe. V tomto článku sme sa na tému pozreli bližšie.

Ceny bytov v tomto roku ďalej porastú

Ako vyzerá situácia s cenami bývania? Kvôli unikátnej kombinácii s historicky najlacnejšími hypotékami (priemerný úrok nových hypoték pod 1 %), nedostatkom bytov a rastúcimi úsporami domácností sme v roku 2020 zažili výrazný rast cien bývania naprieč celým Slovenskom. Celoročne ceny bývania narástli o 11,9 %, dokonca v 4. kvartáli rast dosiahol najvyššie hodnoty od roku 2008 (16 %).

„Očakávať pokles cien bývania v tomto roku je nereálne. Práve naopak, keďže úrokové sadzby úverov na bývanie tak skoro neporastú, bytov je na trhu stále nedostatok a dopyt je silný, ceny nehnuteľností budú ďalej stúpať. Nie je vylúčené, že sa rast mierne spomalí. Kým pretrváva nedostatok bytov na trhu je však nereálne očakávať zásadné zvoľnenie tempa rastu či nebodaj pokles cien,“ hodnotí situáciu Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Najvypuklejšia je situácia práve v Bratislave, kde je cenová úroveň najvyššia a hlavné mesto má najvyšší podiel na celoslovenskom cenovom raste bývania. Vážnosť deficitu voľných bytov v Bratislave dokladajú čísla: kým v Bratislave pripadá na tisíc obyvateľov 385 bytov, v Prahe je to 463 a vo Varšave 487 bytových jednotiek, nehovoriac o Budapešti a Viedni s ešte vyššími číslami.

Niektoré realitné kancelárie hovoria o miernom poklese cien najatraktívnejšieho segmentu, čiže menších dvojizbových bytov v januári a februári 2021. „Aj keď táto informácia vyzerá nádejne, je to len mierna korekcia skokovo zvýšeného rastu z konca roka v kombinácii s 2. vlnou pandémie. Je zbytočné počítať s ďalším pokračovaním poklesu.“

Čo hovorí v prospech kúpy bytu teraz?

Osobitne pre Slovensko platí konštatovanie, že vlastniť byt je viac nutnosť ako využitá príležitosť. Súvisí to s tým, že u nás nemáme trh s regulovaným nájomným ako napríklad v blízkej Viedni. Tým, že sa družstevné byty kompletne rozpredali v 90. rokoch za symbolické ceny, zanikla možnosť byt „získať“ od mesta či štátu a ostala len kúpa. Preto v podnájme dnes býva len 9 % Slovákov. Dobrou správou z hľadiska zadlženosti je, že vďaka nízkym odkupným cenám v 90. rokoch na úrovni 20-tisíc korún za trojizbový byt (6 630 eur) dnes vyše 70 % Slovákov vlastní nehnuteľnosť nezaťaženú hypotékou. V EÚ je na tom rovnako len 43 % obyvateľov.

Čo však v prípade, že ste v 90. rokoch nemali možnosť odkúpiť si družstevný byt a teraz potrebujete riešiť svoje bývanie? „Z hľadiska vývoja cien je odpoveď jasná – s kúpou je zbytočné otáľať. Platí to však len vtedy, ak hľadáte byt pre seba,“ odporúča Marián Búlik. Tu je niekoľko dôvodov, prečo je zbytočné čakať:

1. Lacné peniaze: Zvyšovanie úrokov raz príde, ale nebude to v blízkej dobe a nepôjde o skokový nárast. Navyše, dnes nie je problém zafixovať si úrokovú sadzbu na 5-10 rokov s nízkou sadzbou.
2. Ceny novostavieb neklesnú: Kým v roku 2018 sa predávali byty v 125 developerských projektoch, v roku 2019 bolo aktívnych už len 108 projektov, v minulom roku to bolo 92 projektov. Dôvodom slabšej výstavby sú dlho trvajúce povoľovacie procesy. Nízka ponuka v kombinácii s rastúcou cenou práce a materiálov bude ceny tlačiť nahor.
3. Bývanie je stále menej dostupnejšie: Aj keď sa to nechce veriť, pri dnešných rekordných cenách bytov je bývanie stále dostupnejšie ako v minulosti. Avšak situácia sa postupne zhoršuje. Kým v roku 2019 stačilo na kúpu bytu s rozlohou 80 štvorcových metrov 115 priemerných platov, vlani ste na kúpu rovnakého bytu potrebovali už priemerný plat za viac ako 124 mesiacov. Dôvodom je strmší rast cien bytov ako platov.

Čo hovorí proti kúpe bytu?

Tu je niekoľko argumentov, ktoré hovoria skôr v prospech odloženia kúpy bytu:

Nové projekty v brownfieldoch. Dnešná výstavba sa primárne deje na okraji miest, kde je bývanie výrazne menej atraktívne napríklad kvôli problematickej doprave. To by sa však mohlo zmeniť. Zdá sa totiž, že vedenia väčších miest sa snažia developerov motivovať stavať viac v tzv. brownfieldoch (v bývalých priemyselných areáloch) a na nevyužitých pozemkoch vnútri miest. Teoreticky je plôch pre stavbu dosť. Ak sa vychádza zo súčasného a platného územného plánu, na voľných plochách napríklad v Bratislave môže vzniknúť ešte približne 48-tisíc bytov. Aj keď je to teoretické číslo (mnohé pozemky majú napríklad zložitú vlastnícku štruktúru či problém s priemyslom či skladmi v blízkosti, čo znižuje ich atraktivitu), je šanca, že vnútri mesta vyrastie viac projektov ako doteraz. Preto by budúce projekty mohli byť atraktívnejšie na bývanie ako tie v dnešnej ponuke.

Nájomné byty. Aj keď sa zámer z programového vyhlásenia vlády začať masívnu výstavbu nájomných bytov zatiaľ nerealizuje, potenciál pre prestavbu rôznych budov vo vlastníctve samospráv a štátu na byty je obrovský. Podľa Centrálnej evidencie majetku vlastní len štát priamo alebo cez ďalšie organizácie takmer 10-tisíc budov. To je obrovský potenciál, s ktorým chcú začať pracovať samosprávy a ministerstvo dopravy. Takto získané nájomné byty by boli atraktívnou alternatívou kupovania bytu s dlhom na desiatky rokov.

Riziková ekonomika. V čase pokračujúcej pandémie je riziko poklesu príjmu alebo straty zamestnania stále nemalé. Uviazať si na krk novú hypotéku je rizikovejšie, aj keď toto riziko sa dá redukovať napríklad dlhou fixáciou a splatnosťou úveru či pribratím spoludlžníka do úverového vzťahu.

Nízke výnosy pri prenájme. V posledných rokoch výrazne stúpol záujem o investičné byty. Podľa konzervatívnych čísiel od developerov tvoria približne 15 % novostavieb investičné byty. „So započítaním starších bytov je podľa môjho odhadu toto percento ešte výrazne vyššie. Slováci si za posledné roky zvykli, že ceny bytov len stúpajú, a preto mnohí investujú väčšinu svojich úspor do bývania. To je rozhodne chyba. Napríklad preto, že výnosy z nájmov dnes mnohým klesli pod 4 % či dokonca sa dostali na nulu v prípade, že mali byt minulý rok niekoľko mesiacov prázdny. A s rastúcimi cenami bývania sa výnos zhoršuje. Je jednoznačne chybou mať väčšinu svojich úspor investovaných do bývania, ako je to v prípade 80 percent Slovákov,“ hodnotí M. Búlik.

Kúpa investičného bytu je za súčasnej situácie otázna

Ak to zhrnieme, mať v investičnom portfóliu popri pravidelnom investovaní do podielových či ETF fondov aj jeden byt na prenájom je pre Slovákov s aspoň zľahka nadpriemernou mzdou v poriadku. V tejto zostave je investičný byt investícia, ktorá podporuje diverzifikáciu majetku. Pri financovaní bytu primárne z hypotéky a pri zohľadnení jeho cenového rastu do budúcnosti môže byť výnos z vlastných prostriedkov investovaných do bytu vysoký. „Pri investovaní do bytu preto jednoznačne odporúčam využiť hypotéku s fixáciou ideálne na 10 rokov a maximálnou splatnosťou 30 rokov. Naopak, je chybou, ak do kúpy bytu smeruje väčšina úspor,“ odporúča Marián Búlik.

Každý kupujúci by si tiež mal byť vedomý toho, že prenájom so sebou prináša pravidelnú starostlivosť aj riziká, ako je neplatenie nájmu, zničené vybavenie či obecný pokles výšky nájmu, ktorý sme videli v roku 2020. Dnes dokonca vidíme byty v mestách, ktoré ostávajú aj niekoľko mesiacov v roku neprenajaté, pričom majiteľ musí každý mesiac hradiť pravidelné platby za správu. Kúpu investičného bytu si preto treba dobre zvážiť.