Predkupné právo – musí sa dodržať aj pri darovaní?

Zradné býva najmä zákonné predkupné právo

Predkupné právo majú mnohí späté najmä s uzatvorením zmluvy o prevode vlastníctva. Nezriedka sa ako tzv. vedľajšie dojednanie vyskytuje v kúpnych či darovacích zmluvách. Jeho podstatou je prednostné oprávnenie kúpiť vec v prípade, že sa ju jej vlastník rozhodne predať. Ak ste s predkupným právom dobrovoľne súhlasili, existuje väčšia pravdepodobnosť, že si splníte povinnosti, ktoré z neho vyplývajú.

Predkupné právo vás však môže zaťažovať aj bez toho, aby ste sa k nemu zaviazali; povinnosť ponúknuť pri prevode vlastníctva vec na predaj konkrétnej osobe totiž stanovuje v určitých prípadoch aj zákon. Jedným z najznámejších príkladov tzv. zákonného predkupného práva je predkupné právo v prospech podielových spoluvlastníkov veci.

Toto je upravené v ustanovení § 140 Občianskeho zákonníka. Pokiaľ je spoluvlastníkov veci viac a záujem o prevádzaný spoluvlastnícky podiel majú všetci, mali by sa o tom, komu spoluvlastnícky podiel pripadne, v prvom rade dohodnúť. Ak k dohode nedôjde, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojich doterajších podielov na veci.

Predkupné právo spoluvlastníkov existuje bez ohľadu na to, či ide o hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec. S ohľadom na hodnotu a povahu vecí je však jeho nedodržanie obzvlášť problematické najmä pri prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnostiach. Pre úplnosť dodajme, že predkupné právo k spoluvlastníckemu podielu nemusí byť dodržané pri prevodoch na blízku osobu.

Za blízku osobu sa automaticky považuje príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke len vtedy, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

S predkupným právom sa v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, samozrejme, môžete stretnúť, aj keď nehnuteľnosť vlastní jediný vlastník. Preto treba pred každou transakciou týkajúcou sa nehnuteľnosti kontrolovať aj obsah listu vlastníctva, na ktorom býva prípadné predkupné právo s tzv. vecno-právnymi účinkami vyznačené v časti C (ťarchy).

Na predkupné právo treba dať pozor aj v podnikateľskej sfére

Na obmedzenie v podobe predkupného práva môžete naraziť aj v súvislosti s podnikaním formou obchodných spoločností. V prípade, že plánujete previesť alebo kúpiť obchodný podiel v spoločnosti s ručením obmedzeným, nezaobídete sa bez dôkladnej analýzy spoločenskej zmluvy spoločnosti.

Ak spoločenská zmluva neurčuje inak, môže spoločník so súhlasom valného zhromaždenia zmluvou previesť svoj obchodný podiel len na iného spoločníka. Keď to však spoločenská zmluva pripúšťa, je dovolený aj prevod obchodného podielu na inú osobu. Práve v tejto súvislosti možno v spoločenskej zmluve nezriedka natrafiť na dojednanie, podľa ktorého musí byť obchodný podiel v prípade predaja najskôr ponúknutý ostatným spoločníkom spoločnosti.

Čo robiť, aby predkupné právo nebolo porušené

Ak plánujete predávať vec alebo majetkovú hodnotu, na ktorej viazne predkupné právo, musíte ju najskôr ponúknuť osobe oprávnenej z predkupného práva. V prípade zákonného predkupného práva k spoluvlastníckemu podielu to teda budú všetci ostatní spoluvlastníci. Ponuka by mala byť ideálne písomná, aj keď zákon túto formu vyžaduje len v súvislosti s prevodom nehnuteľností.

Trvajte tiež na tom, aby vám prevzatie ponuky oprávnená osoba potvrdila. Pri splnení tejto podmienky je v podstate nerozhodné, či ponuku doručíte osobne alebo formou poštovej zásielky do vlastných rúk. V prípade sporu vám potvrdenie poslúži na to, aby ste splnenie povinností vyplývajúcich z predkupného práva preukázali.

Pokiaľ ide o obsah ponuky, musí sa vykonať ohlásením všetkých podmienok predaja. Pri bežných prevodoch vlastníckeho práva to znamená, že v ponuke musí byť uvedené, za koľko peňazí plánujete predať majetkovú hodnotu potenciálnemu kupcovi a prípadne tiež, v akej lehote bude kúpna cena zaplatená.

Ak nie je dohodnuté inak, musí osoba oprávnená z predkupného práva vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov po ponuke. Keď sa k vám v uvedenej lehote peniaze nedostanú, predkupné právo zanikne. Dodajme, že pokiaľ nie je dohodnuté inak, musí osoba oprávnená z predkupného práva zaplatiť cenu, za ktorú máte možnosť predať vec (resp. spoluvlastnícky podiel) tretej osobe. Ak nemôže vec kúpiť alebo ak nemôže splniť podmienky ponúknuté popri cene a ak ich nemožno vyrovnať ani odhadnou cenou, predkupné právo zanikne.

Porušenie predkupného práva nespôsobuje automaticky neplatnosť zmluvy

V prípade porušenia predkupného práva sa môže oprávnený buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu zostane predkupné právo zachované. Prevodná (napr. kúpna) zmluva, v dôsledku ktorej bolo predkupné právo porušené, sa ale nepovažuje automaticky za neplatnú.

Podľa judikatúry sa však možno v niektorých prípadoch domáhať, aby bola vyhlásená za neplatnú súdom. V prípade porušenia zákonného predkupného práva spoluvlastníkov by mohla mať žaloba o určenie jej neplatnosti úspech, pokiaľ by ostatní spoluvlastníci, ktorých predkupné právo bolo dotknuté, nemali záujem nadobudnúť prevádzaný spoluvlastnícky podiel a súčasne by mali za cieľ zabrániť tretej osobe vo vstupe do spoluvlastníckeho vzťahu (viď napr. rozhodnutie Krajského súdu Žilina, sp.zn. 10Co 90/2016).

Záverom dodajme, že slovenské súdy sa väčšinovo klonia k názoru, že predkupné právo musí byť dodržané aj v prípade, že chcete vec zaťaženú týmto právom darovať (viď napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 1Cdo 102/2005).