Obmedzuje vás spoluvlastník? Možnosti riešenia sú rôzne

Väčšinový spoluvlastník nemôže vždy rozhodovať sám

Slovenský právny poriadok rozoznáva dva základne druhy spoluvlastníctva. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi a spravuje sa osobitnou právnou úpravou; podielovým spoluvlastníkom sa naopak môže stať prakticky hocikto – napríklad v dôsledku dedenia.

Podielové spoluvlastníctvo je z právneho hľadiska založené na koncepte tzv. ideálneho podielu – ak ste napríklad podielovým spoluvlastníkom pozemku a veľkosť vášho podielu je 1/2, neznamená to, že by ste vlastnili konkrétnu polovicu pozemku. Vaše vlastnícke právo sa vzťahuje na celý pozemok, ale v hospodárení na ňom a v rozhodovaní o ňom ste obmedzení vôľou spoluvlastníka. Bez jeho súhlasu by ste teda nemali napríklad na polovici pozemku vysadiť stromy či postaviť chatku.

Podiel vyjadruje mieru, akou sa podieľate na právach a povinnostiach vzťahujúcich sa k veci. Ak je teda váš podiel už spomínaná jedna polovica, mali by ste napríklad hradiť jednu polovicu celkových nákladov na udržiavanie veci a dostávať jednu polovicu výnosov spojených s vlastníctvom veci (napríklad jednu polovicu nájomného, ktoré vám za užívanie pozemku platí prípadný nájomca).

Tip: Zmena konateľa v s.r.o. v 3 krokoch

O hospodárení so spoločnou vecou musíte rozhodovať so všetkými spoluvlastníkmi, ak keby sa vo vašich rukách sústredil väčšinový spoluvlastnícky podiel. V praxi to znamená, že väčšinový spoluvlastník musí dať menšinovým spoluvlastníkom šancu, aby sa k rozhodnutiu týkajúcemu sa veci aspoň vyjadrili. V závere však po vyjadrení všetkých spoluvlastníkov podľa právnej úpravy takmer vždy rozhoduje väčšina počítaná podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov.

Výnimku však tvorí situácia, keď sa rozhoduje o dôležitej zmene spoločnej veci. V takom prípade môžu prehlasovaní spoluvlastníci požiadať, aby o zmene rozhodol súd. Za dôležitú zmenu veci sa môže pokladať napríklad zmena jej účelu (napríklad zmena účelu stavby či pozemku). Na druhej strane súdy judikovali, že rozhodnutie väčšinového spoluvlastníka o tom, komu bude prenajatá nehnuteľnosť, ktorej účelové určenie zostalo nezmenené, nie je dôležitou zmenou spoločnej veci.

Chcete sa podielu zbaviť? Pozor na predkupné právo

Ak sú spoluvlastnícke vzťahy napäté, prichádza často na pretras riešenie spočívajúce v odpredaní spoluvlastníckeho podielu tretej osobe. Pri predaji však treba myslieť na to, aby úspešnú realizáciu kúpno-predajnej zmluvy neohrozilo porušenie predkupného práva ostatných spoluvlastníkov. Toto právo podielovým spoluvlastníkom vyplýva zo zákona a pre jeho dodržanie je treba splniť niekoľko podmienok.

Plánované uzatvorenie kúpnej zmluvy treba oznámiť všetkým spoluvlastníkom a umožniť im kúpu podielu za sumu, ktorá bola dohodnutá ako kúpna cena podielu s treťou osobou. Ak sa predáva podiel k nehnuteľnosti, musí byť oznámenie písomné. Následne treba (ak sa nedohodnete so spoluvlastníkmi na skrátení lehoty) v prípade hnuteľnej veci počkať 8 dní a v prípade nehnuteľnej veci dva mesiace od doručenia ponuky na odkúpenie podielu. V tejto lehote totiž musia spoluvlastníci vyplatiť kúpnu cenu ponúkaného podielu. Ak k výplate v uvedenej lehote nedôjde, môžete podiel k veci previesť na tretiu osobu.

Ak by ste predkupné právo porušili, mohli by sa spoluvlastníci od nadobúdateľa domáhať, aby im podiel ponúkol na predaj. Pre úplnosť treba dodať, že predkupným právom nie ste obmedzení, ak prevádzate podiel na tzv. blízku osobu. Touto je zo zákona vždy príbuzný v priamom rade (rodič, prarodič, deti, vnuci), súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Čo robiť, ak nemáte kupca a v spoluvlastníctve už byť nechcete

Zrušenie spoluvlastníctva je vždy možné dohodou; v prípade zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti musí byť dohoda písomná. O uzatvorenie dohody by ste sa mali v každom prípade pokúsiť, aj keď už vopred tušíte, že vaša snaha bude márna.

Ak k dohode nedôjde, máte možnosť obrátiť sa s žiadosťou o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva na súd. Súd pri rozhodovaní prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Možnosti, ako môže súd spoluvlastníctvo vyporiadať, sú tri:

• Preferovanou alternatívou je rozdelenie veci; táto možnosť sa veľmi často realizuje v prípade vyporiadania podielového spoluvlastníctva k pozemkom,
• Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; títo musia za prikázanie veci zaplatiť primeranú náhradu tomu, kto vlastníctvo k podielu na veci stráca. Pri určovaní výšky primeranej náhrady treba počítať s tým, že bude určovaná znaleckým posudkom. Pri rozhodovaní o tom, komu bude vec prikázaná, súd prihliada na to, aby bola účelne využitá, ale aj na násilné správanie podielového spoluvlastníka k ostatným spoluvlastníkom.
• Ak vec nijaký zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Súd má možnosť rozhodnúť aj tak, že spoluvlastníctvo nezruší; takéto rozhodnutia však bývajú veľmi zriedkavé a môže k nim dôjsť len z dôvodov hodných osobitného zreteľa, ktoré budú závisieť od okolností daného prípadu. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva napríklad nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznuce na nehnuteľnosti.