Ako sa vyhnúť rizikám pri kúpe nehnuteľnosti

Dôkladná kontrola stavu nehnuteľnosti zďaleka nestačí

Mnoho záujemcov o kúpu nehnuteľnosti sa v prvom rade sústreďuje na to, v akom stave kupovaná nehnuteľnosť je. Samozrejmosťou je absolvovanie opakovaných prehliadok, starostlivé skúmanie technického stavu nehnuteľnosti a obhliadka okolia. Všetky tieto úkony majú svoj význam; slúžia však predovšetkým na to, aby ste si vybrali nehnuteľnosť, ktorá bude najlepšie zodpovedať vašim potrebám.

Pre bezpečnosť transakcie je však oveľa podstatnejšie, aby ste boli obozretní najmä vo fáze, keď prídu na rad kroky vedúce k nadobudnutiu vlastníckeho práva k vysnívanému domu, bytu či pozemku.

Ako preveriť právny stav nehnuteľnosti

• 1) Preverovanie listu vlastníctva 

Absolútnym základom je dôkladná kontrola údajov, ktoré sú o nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva. Informatívny výpis z listu vlastníctva nájdete aj na internete – k jeho nájdeniu Vám postačí vedieť základné údaje o kupovanej nehnuteľnosti.

Vyhľadáte si ho na tzv. katastrálnom portáli. Na listinný výpis z listu vlastníctva, ktorý je na rozdiel od informatívneho výpisu použiteľný aj na právne úkony, dnes už nemusíte čakať na okresnom úrade. Postačí vám zájsť na špecializovanú poštu s tzv. integrovaným obslužným miestom občana (IOMO). Takýchto pôšt je dnes na Slovensku okolo 300 a poľahky ich nájdete takmer v každom meste.

V liste vlastníctva je potrebné skontrolovať najmä dva údaje:

V prvom rade ide o vymedzenie vlastníka nehnuteľnosti, ktoré nájdete v časti B listu vlastníctva. Vymedzenie prevodcov (resp. predávajúcich) v kúpnej zmluve následne musí korešpondovať s okruhom zistených vlastníkov – ak je teda nehnuteľnosť v spoluvlastníctve, nepostačí, ak vám ju predáva iba jeden spoluvlastník, a to ani vtedy, ak pôjde o spoluvlastníka väčšinového. Výnimkou je samozrejme situácia, keď chcete skutočne získať len spoluvlastnícky podiel – v takom prípade si však dajte pozor, aby pri prevode nebolo porušené predkupné právo. Predkupné právo k spoluvlastníckemu podielu má dnes zo zákona každý spoluvlastník, pokiaľ sa podiel neprevádza na blízku osobu.

Ďalšou podstatnou časťou listu vlastníctva je časť C, v ktorej nájdete tzv. právne vady (ťarchy) viaznuce na nehnuteľnosti. Ideálne je, ak pod nadpisom „ČASŤ C: ŤARCHY“ nájdete text „bez zápisu“. Natrafiť však môžete na rôzne vecné bremená, záložné práva či exekučné konania. Ak aj napriek týmto obmedzeniam budete mať záujem o kúpu nehnuteľnosti, nič nie je stratené. V takýchto prípadoch však radšej nekonajte na vlastnú päsť a obráťte sa na advokáta, ktorým vám môže pomôcť  vyriešiť situáciu tak, aby ste nehnuteľnosť nakoniec kúpili nezaťaženú (ak napríklad na nehnuteľnosti viazne záložné právo, môžete sa spolu s advokátom a vlastníkom nehnuteľnosti obrátiť na záložného veriteľa a dohodnúť podmienky zániku záložného práva).

• 2) Kúpy stavebných pozemkov 

Samostatnou kapitolou sú kúpy tzv. stavebných pozemkov. Základné údaje o druhu pozemku zistíte už v liste vlastníctva; často sa však ako stavebné pozemky predávajú aj pozemky, ktoré v skutočnosti na výstavbu vôbec nemusia byť vhodné. Ak máte pochybnosti (ide napríklad o pozemok označený v liste vlastníctva ako orná pôda, ale zároveň máte informáciu, že by sa mal nachádzať v intraviláne), zájdite si aj na obecný úrad a informujte sa, k akému účelu je pozemok určený podľa územného plánu obce.

Pri kúpe stavebného pozemku ďalej trvajte na tom, aby bola v zmluve klauzula, v ktorej predávajúci o pozemku vyhlási, že je pripojený na inžinierske siete a že na ňom je možné stavať. Zároveň dojednajte, že ak sa uvedené vyhlásenie predávajúceho ukáže ako nepravdivé, budete mať možnosť od zmluvy odstúpiť.

Pozor aj na spôsob hradenia kúpnej ceny

1) Nikdy neplaťte pri podpise kúpnej zmluvy 

Pri kúpe nehnuteľnosti evidovanej v katastri predávajúcemu nikdy neplaťte už pri podpise kúpnej zmluvy. Uzatvorenie kúpnej zmluvy vám totiž samo o sebe nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnosti vôbec nezaručí. Podstatné je až rozhodnutie katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

2) Využite notársku úschovu

Optimálnym riešením spôsobu úhrady kúpnej ceny je pre obe zmluvné strany notárska úschova. Táto funguje tak, že kupujúci zloží kúpnu cenu pri podpise zmluvy do úschovy u notára, ktorý predávajúceho následne informuje o tom, že kúpna cena bola skutočne zaplatená.

Následne sa podá návrh na vklad a peniaze budú v prospech predávajúceho z úschovy uvoľnené až vtedy, keď sa kupujúci stane vlastníkom nehnuteľnosti (a ideálne až vtedy, ak na liste vlastníctva zároveň nebudú vyznačené nijaké ťarchy). Úschova je síce najbezpečnejším riešením pre obe strany, na druhej strane však treba priznať, že aj najnákladnejším.

3) Využite vinkuláciu kúpnej ceny na bankovom účte 

Druhou možnosťou je tzv. vinkulácia kúpnej ceny na bankovom účte. Ide o službu ponúkanú bankami, spočívajúcu v „zmrazení“ finančných prostriedkov zodpovedajúcich výške kúpnej ceny na účte kupujúceho, ktorý s nimi následne nemôže disponovať. Na účet predávajúceho sú tieto peňažné prostriedky uvoľnené až po predložení listu vlastníctva, v ktorom ako vlastník nehnuteľnosti figuruje kupujúci. Vinkulácia je lacnejšia než úschova – predávajúci však nesie riziko, že na peňažné prostriedky na vinkulovanom účte môže siahnuť exekútor, ktorý vymáha prípadné dlhy kupujúceho (zatiaľ čo na prostriedky uložené na úschovnom účte u notára exekútor siahnuť nemôže).

4) Využite súkromné úschovy 

Ďalšou možnosťou sú rôzne súkromné úschovy, ktoré v princípe fungujú podobne ako notárska. U týchto úschov však existuje zvýšené nebezpečenstvo, že ich poskytovatelia môžu byť podvodníkmi; ich činnosť totiž zďaleka nie je tak prísne regulovaná a kontrolovaná, ako činnosť notárov.