Aj nízke dlhy vás môžu pripraviť o dom. Kedy naň môže siahnuť banka či exekútor?

Nezvládate platiť úver či faktúry a strachujete sa o to, čo bude ďalej? Pre dlžníkov býva väčšinou najhoršie pomyslenie, že môžu stratiť strechu nad hlavou. Do akej výšky sa ale musí vyšplhať váš dlh, aby vám exekútor alebo banka mohli predať dom či byt? Dozviete sa tiež, aké veci vám exekútor v roku 2024 v žiadnom prípade nemôže „zabaviť“.

Exekúcia by mala byť primeraná výške pohľadávky 

Ak veriteľ začne vymáhať váš dlh v exekučnom konaní, môže vám (okrem iného) hroziť aj nútený predaj vašej nehnuteľnosti. Tento prebieha formou dražby, v ktorej bude nehnuteľnosť ponúknutá na predaj.

Exekútor ale môže pristúpiť k dražbe vašej nehnuteľnosti len za určitých podmienok. Všeobecne platí, že spôsob vymoženia pohľadávky by mal určiť tak, aby hodnota exekúciou postihnutého majetku zodpovedala hodnote vymáhanej povinnosti. Ak teda môže pohľadávku v dohľadnej dobe uspokojiť spôsobom, ktorý pre vás bude mať menej závažné následky, mal by sa predaju nehnuteľnosti vyhnúť. 

Miernejšie spôsoby exekúcie ale v praxi niekedy nie sú možné, pretože dlžníci často nemajú iný než nehnuteľný majetok a ich príjem neumožňuje vykonávanie zrážok. 

Ak je teda jediným aspoň trochu hodnotným majetkom dlžníka nehnuteľnosť, exekútor ju spravidla bude musieť skôr či neskôr zexekvovať. Na nehnuteľnosť, v ktorej máte hlásený trvalý alebo prechodný pobyt, sa ale vzťahuje osobitná ochrana a jej predaj v exekúcii je prípustný len za určitých podmienok.

Obmedzenie pre exekučný predaj obydlia platí pre tzv. drobné exekúcie 

Rodinný dom či byt, v ktorom máte evidovaný trvalý alebo prechodný pobyt (ďalej pre zjednodušenie len „obydlie“), môže dať exekútor do dražby, len keď sú voči vám vymáhané:

1) peňažná pohľadávka, ktorá prevyšuje 2 000 eur 

Prekročenie hranice 2 000 eur sa posudzuje ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie. Limit sa týka len dlžnej čiastky na istine bez príslušenstva. Príslušenstvo tvoria úroky, úroky z omeškania, poplatky z omeškania či náklady spojené s uplatnením pohľadávky (typicky napr. trovy súdneho konania). 

Príklad:

Veriteľ inicioval exekúciu pre vymoženie pôžičky, kde na istine ostáva splatiť 1 900 eur. Súd mu okrem toho priznal právo na zaplatenie úrokov z omeškania, ktoré ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie tvoria sumu cca 300 eur a ďalej tiež náhradu trov konania vrátane súdneho poplatku, ktoré tvoria sumu cca ďalších 300 eur. Vzhľadom na to, že úroky z omeškania a trovy konania (vrátane náhrady súdneho poplatku) sú príslušenstvom, nezapočítavajú sa do čiastky, ktorá nesmie presiahnuť hranicu 2 000 eur dôležitú pre umožnenie predaja obydlia v exekúcii. V tomto prípade teda exekútor nemôže pristúpiť k exekučnému predaju obydlia. 

2) pohľadávka na výživnom 

Ak od vás exekútor vymáha pohľadávku na výživnom, neplatí pre neho obmedzujúca hranica 2 000 eur. Aby dlžné výživné vymohol, môže realizovať aj exekúciu predajom vášho obydlia, a to aj vtedy, ak dlžné výživné na istine nepresahuje 2 000 eur.

O ochranu obydlia môžete prísť, ak máte exekúcií viac

Pokiaľ máte na krku (alebo vám potenciálne hrozí) viacero exekúcií, mali by ste spozornieť. Zákon totiž za týchto okolností pripúšťa, aby exekútor predajom vášho obydlia uspokojil aj pohľadávku, ktorá je síce sama osebe nižšia ako 2 000 eur, ale v súčte s inými exekučne vymáhanými pohľadávkami už uvedenú hranicu presahuje. Aj v tomto prípade však musia byť pre dražbu nehnuteľnosti, v ktorej máte prechodný alebo trvalý pobyt, splnené ešte 2 dodatočné podmienky:

1) exekútor musí riadne preukázať, že pohľadávka nemôže byť vymožená inak než predajom obydlia,

2) exekúciu predajom obydlia musí schváliť súd.

Pre úplnosť treba dodať, že obmedzenie exekučného predaja obydlia dlžníka neznamená, že by naň exekútor nemohol zriadiť tzv. exekučné záložné právo. Jeho zriadenie má zabrániť prípadným dispozíciám dlžníka s nehnuteľnosťou a zároveň môže výrazne ovplyvniť budúce uspokojenie pohľadávky veriteľa (a to najmä vtedy, ak predchádza iné exekučné záložné práva). 

Nemáte exekúciu, ale banka chce vykonať záložné právo? Aj tu platia obmedzenia

Ak ste banke či inému veriteľovi založili svoju nehnuteľnosť, môže dôjsť k výkonu záložného práva formou dražby aj bez toho, aby bol váš dlh riešený v exekúcii. Veritelia sa v takom prípade obracajú na dražobné spoločnosti, ktoré pre nich realizujú tzv. dobrovoľnú dražbu. V tejto ale nie je možné dražiť založenú nehnuteľnú vec, ak hodnota vášho dlhu zabezpečeného záložným právom neprevyšuje 2 000 eur. Limit 2 000 eur sa opäť sleduje na istine bez príslušenstva; z časového hľadiska nesmie dôjsť k zníženiu hodnoty pohľadávky pod sumu 2 000 eur ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva.

Z rozhodovacej činnosti súdov vyplýva, že ak by ste v dobe od oznámenia o začatí výkonu záložného práva do samotného predaja v dražbe na dlh doplatili aspoň takú čiastku, aby sa pohľadávka znížila pod 2 000 eur, na možnosť konania dražby to nebude mať vplyv (bližšie rozhodnutie Ústavného súdu SR, sp.zn. IV. ÚS 595/2023). Vyhnete sa jej vtedy, keď uhradíte sumu rovnajúcu sa vášmu dlhu vrátane príslušenstva a nákladom dražby.

Ak výťažok z predaja nehnuteľnosti v exekučnej či dobrovoľnej dražbe presiahne uplatnené pohľadávky veriteľov a príslušné náklady spojené s ich vymáhaním, suma, ktorá po ich uspokojení zvýši (tzv. hyperocha), vám bude vydaná.

Na aké veci vám exekútor ďalej nesmie siahnuť?

Záverom pripomeňme, že exekútor vám ďalej nesmie zabaviť ani niektoré hnuteľné veci. Ide hlavne o veci, ktoré nevyhnutne potrebujete na uspokojovanie hmotných potrieb svojich a svojej rodiny, na plnenie pracovných úloh či na podnikanie alebo veci, ktorých predaj by bol v rozpore s morálnymi zásadami. Konkrétne veci vylúčené z exekúcie nájdete v nižšie uvedenej tabuľke:

Tabuľka: Veci vylúčené z exekúcie – prehľad podľa účelu ich použitia

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.