Hypotéka v čase korona-krízy: ako banky schvaľujú žiadosti počas pandémie?

Pandémia ochorenia COVID-19 sa podpíše na ekonomike mnohých krajín vrátane Slovenska. Mnohí ľudia prišli o prácu, pravidelný príjem, prípadne majú menej peňazí v rodinnom rozpočte. Ako sa korona-kríza dotkla úverov a hypoték? Pozreli sme sa na aktuálne podmienky bánk.

Ľudia žiadajú o odklad, ale aj nové hypotéky

Takzvaný LEX KORONA zákon je účinný od 9. apríla a vďaka nemu môžu všetci Slováci zasiahnutí pandémiou koronavírusu požiadať o odklad splátok úverov. Zo štatistík za posledné mesiace vyplýva, že takmer polovica ľudí s úverom v banke požiadala o odklad svojich splátok. Urobili tak aj napriek tomu, že mnohí odborníci varovali pred zbytočným preplácaním nákladov neskôr a tiež otáznou kredibilitou pri získavaní ďalších úverov v budúcnosti. Nemali skrátka inú možnosť a na nejaký čas zabrzdili splácanie svojho dlhu.

Zaujímavé však je, že ľudia aj napriek odkladom naďalej berú nové hypotéky. Vyplýva to z viacerých medializovaných rozhovorov. Generálny riaditeľ VÚB Alexander Resch prednedávnom spomenul, že mnohé výnosné biznisy bánk klesli takmer o 90 percent, ale že korona-kríza sa takmer nedotkla nových hypotekárnych úverov.

Situácii s novými úvermi pomáha aj fakt, že parlament nedávno schválil zrušenie bankového odvodu. Bankám sa tak bude omnoho ľahšie dýchať a prinesie to lepšiu ponuku aj pre bankových klientov.

Zdroj: Shutterstock

Banky preverujú viac ako predtým

Ak doposiaľ platilo, že banky sprísnili svoje podmienky na poskytovanie úverov, počas pandémie to platí tiež, avšak s malými zmenami. Hypotekárnych obmedzení je pomerne dosť a každá banka má svoj vlastný kľúč na určovanie miery rizikovosti jednotlivých klientov. 

Banky začali o niečo prísnejšie posudzovať žiadateľov o hypotéku hlavne z pohľadu zdroja a stability ich príjmov. Aktuálne skúmajú nielen to, aký bol váš príjem za posledné obdobie, ale dôslednejšie zvažujú, či váš príjem bude naďalej stabilný aj v blízkej budúcnosti.

Mnohé banky identifikovali rizikové skupiny klientov, ktorým aktuálne neposkytujú úvery z dôvodu ohrozenia a možného výpadku ich príjmov. Platí, že ohrození sú najmä tí žiadatelia o hypotéku, ktorí pracujú v zastavených, resp. utlmených odvetviach ekonomiky. Ide najmä o ľudí pracujúcich v gaste, cestovnom ruchu, službách ako kaderníctvo, fitness a pod.

Stále však platí, že všetky banky posudzujú každého klienta individuálne, prípadne ohraničili maximálnu sumu úveru konkrétnym percentom z hodnoty nehnuteľnosti. Naopak banky poskytujúce bezúčelové úvery sú teraz ochotnejšie poskytnúť úver, ak presne vedia, že peniaze použijete na financovanie bývania či ako investíciu do nehnuteľnosti. 

Kto môže mať problém získať hypotéku v roku 2020?

• zamestnanci alebo podnikatelia pracujúci v prevádzkach, ktoré kvôli pandémii nevykazovali žiadny alebo len minimálny príjem kvôli ich zatvoreniu - gastro, cestovný ruch, fitness a pod. Služby

• osoby zamestnané v zahraničí - napríklad opatrovateľky v Rakúsku

• podnikatelia a živnostníci, ktorí kvôli karanténe zavreli svoje prevádzky a nevykonávajú žiadnu činnosť, nič nefakturujú.

• podnikateľom počas pandémie väčšina bánk uznáva menšiu časť z obratov a tržieb ako to bolo doteraz. Prípadne im schvália nižšiu výšku úveru v pomere k hodnote nehnuteľnosti (tzv. LTV) ako zamestnancom, ktorých príjem je stabilnejší a lepšie overiteľný.

• zamestnanci, ktorí poberajú nemocenské dávky ako je OČR a PN sú pre banku rovnako rizikoví, ako aj ľudia zamestnaní len pár mesiacov, so zmluvou na dobu určitú. Naopak krátkodobý výpadok príjmu nahradený PN alebo OČR môžu v niektorých bankách za určitých okolností akceptovať. 

Hodnota založenia nehnuteľnosti môže byť vyššia 

Národna banka Slovenska síce neuvoľnila svoje odporúčania v prípade poskytovania hypoték, stále ide len o odporúčania. Mnohé banky z dôvodu poklesu príjmov z úrokov robia častejšie výnimky a vy tak môžete skúsiť požiadať aj o vyššiu hodnotu založenia nehnuteľnosti ako v roku 2019. V niektorých bankách môžete pri dobrom skóre získať až 90% financovanie nehnuteľnosti, častejšie je však financovanie na 80 či 70%. 

Refinancovanie je o kúsok prísnejšie

Ak idete refinancovať staršiu hypotéku, sú pravidlá o čosi prísnejšie. Doteraz to bolo možné aj bez overovania výšky vášho príjmu. Ale kvôli pandémii to už v niektorých bankách neprejde. Dnes už banky dôslednejšie preveria nielen to, či ste svoj úver, ktorý si chcete preniesť, doteraz bezproblémovo splácali, ale viac si posvietia aj na váš aktuálny zdroj príjmu, či môže byť rizikový z pohľadu jeho stability. 

V tomto kontexte môžete byť pre banku viac rizikový, ak ste požiadali o odklad splátok. V očiach banky toto môže byť signál, že ste neboli alebo nie ste schopní splácať svoje záväzky.

Ako získať hypotéku bez väčších problémov?

Dôležité je mať stabilný príjem, ideálne ak ste zamestnanec na trvalý pracovný pomer a pracujete v odvetví, ktoré korona-kríza významnejšie nezasiahla. Tým pádom patríte k tým “lepším” klientom, o ktorého bude mať banka väčší záujem.  

• Plus k vašej žiadosti je, ak žiadate o hypotéku dvaja, pričom je dôležité, aby obaja zamestnanci boli zamestnaní na dobu neurčitú a nerizikovom sektore.
• Svoje šance zvýšite na maximum vtedy, ak preukážete, že máte nasporené vlastné peniaze na bývanie. Ak máte aspoň 20%, v očiach banky narastiete až až.
• Pre banky sú potom podľa odborníkov najmenej rizikové byty, samozrejme v atraktívnejších lokalitách (okresné a krajské mestá). 
• Nesmiete mať žiadne dlžoby, odklady splátok či exekúcie, ale to sa vylučuje s vyššie popísanými podmienkami.