Ako čo najvýhodnejšie refinancovať hypotéku a čo si všímať pri novom úvere

Ak máte pocit, že je váš hypotekárny úver nevýhodný, mali by ste porozmýšľať nad refinancovaním. Za určitých okolností nemusíte dokladovať príjem, splatíte svoj nevýhodný úver a získate nový, s lepšou splátkou a menšími nákladmi. Cieľom refinancovania je výrazne ušetriť na poplatkoch a úrokoch, a to najmä znížením mesačnej splátky alebo úpravou doby splatnosti úveru.

Kedy refinancovať hypotéku

O refinancovaní ľudia často začnú premýšľať, keď uvidia výhodnejšiu ponuku inej banky. Avšak výhodná ponuka, ktorú uvidíte napríklad v televíznej reklame, alebo na bilborde cestou do práce ešte neznamená, že ju dostane naozaj každý, kto o refinancovanie požiada. Hypotéka je veľký úver a preto k jej úpravám treba pristupovať zodpovedne.

V prípade, že vidíte lepšiu ponuku, ihneď ju konzultujte so svojim finančným poradcom. Bude vám vedieť povedať to, za akých podmienok môžete do spomínanej banky odísť a čo vás to bude stáť.

Nižšia splátka, rovnaká doba splácania

Banky a finančné inštitúcie lákajú najmä na nižší úrok. Ak si zachováte rovnakú dobu splácania, znamená to, že na úrokoch preplatíte menej a oplatí sa vám to. Treba si však zvážiť, kedy a kam za takouto ponukou odchádzate. Pokutu za odchod do inej banky budete platiť vtedy, ak odchádzate mimo výročia založenia hypotéky. Niektoré banky túto pokutu preplácajú, iné nie – môže vyjsť stovky, ale i tisíce eur.

• TIP: Ako si vybaviť hypotéku v roku 2019

Nižšia splátka, dlhšia doba splácania

Väčšina ľudí refinancuje s vidinou nižšej splátky. Okrem nižšieho úroku ju možno dosiahnuť aj predĺžením doby splácania. Ak teda splácate svoju hypotéku napríklad už päť rokov, môžete si splátku znížiť aj tak, že získate refinancovanie starého úveru na tú istú sumu so splatnosťou tridsať rokov a výška mesačnej splátky bude výrazne nižšia. Na druhej strane, budete splácať o päť rokov dlhšie a vašu hypotéku v konečnom dôsledku preplatíte viac.

Príklad z praxe: Martina a Peter sú manželia a majú jedno dieťa. Martina je na materskej dovolenke (poberá materské) a s Petrom sa dohodli, že rodinný rozpočet chcú odľahčiť od vysokej splátky hypotéky. Pred pár rokmi si vzali úver na bývanie vo výške 118 000 eur s úrokovou sadbou 1,9% na 30 rokov a splátkou 430 eur.

V banke, samozrejme, môžu požiadať o odklad splátok, ktorý v konečnom dôsledku nie je tak výhodný, alebo môžu refinancovať hypotéku v inej banke, kde budú chcieť získať najmä nižšiu splátku znížením úroku a predĺžením splatnosti úveru. Využiť môžu napríklad ponuku predĺženia splatnosti až na 40 rokov. Taký úver na bývanie aktuálne ponúka napríklad Prima banka, ktorá umožňuje refinancovanie z iných bánk a prepláca pokuty za odchod z bánk mimo výročia založenia zmlúv. Martina a Peter si okrem refinancovania založia aj sporenie na účte a za ušetrené peniaze každý rok vykonajú mimoriadnu splátku hypotéky. Pri novom úvere nebudú musieť dokladovať príjem, avšak budú musieť doložiť nový znalecký posudok.

Nový úver bude vyzerať takto: Rovnaká suma – teda 118 000 eur, pri úrokovej sadzbe 1,50% a splatnosťou 40 rokov umožnila znížiť splátku na 327,06 eura. Ak budú Martina a Peter splácať celých 40 rokov, preplatia na úrokoch takmer 39-tisíc eur. Pri pôvodnej ponuke by preplatili približne o tri tisícky menej.

Vyššia splátka, kratšia doba splácania

Výhodou zvýšenia mesačnej splátky hypotéky je, že úver zaplatíte skôr, vďaka čomu preplatíte menej na úrokoch. Takýto postup je však vhodný iba v prípade, že vám to umožňuje váš rozpočet. Niektoré banky umožňujú aj tzv. zrýchlené splácanie alebo si jednoducho odkladajte každý mesiac určitú sumu a vždy na výročie založenia hypotéky spravte mimoriadnu splátku – podľa zákona na to máte nárok bezplatne.

Príklad z praxe: Milan prenajíma svoj byt a vďaka tomu nemusí mať iný príjem na to, aby za uvedený byt splácal svoju hypotéku. Rozhodol sa však, že sa ťarchy hypotéky chce zbaviť rýchlejšie a tak sa rozhodol refinancovať svoj úver na bývanie. Pri výške úveru 89 000 eur, úrokovej sadzbe 1,50% a splatnosti úveru na 30 rokov by pri splátke 307,16 eur preplatil sumu 21 576,52 eur.

Ak refinancuje svoj pôvodný úver na bývanie – predĺži splatnosť a získa lepší úrok, preplatí omnoho menej. Rozhodol sa skrátiť dobu splácania na polovicu – 15 rokov. Každý mesiac zaplatí splátku 532,66 eur, no svoj úver preplatí len o 6 878 eur, čo je zhruba o trikrát menej ako pôvodne.

Pozor na poistenie úveru

Platí to aj pre starých aj pre nových klientov banky. Okrem výšky úroku a poplatkov si pri refinancovaní treba všímať aj to, aké iné podmienky musíte pri čerpaní hypotéky splniť. Väčšinou pre získanie najlepších podmienok potrebujete v novej banke založiť účet a aktívne ho využívať – teda nechať si posielať na spomínaný účet výplatu. Mnohé banky však vyžadujú napríklad aj poistenie úveru či životné poistenie, ktoré pre vás nemusí byť výhodné a v konečnom dôsledku budete platiť rovnakú sumu, resp. preplatíte ešte viac ako pred refinancovaním.

Všímajte si aj poplatok za poskytnutie úveru

Okrem úrokovej sadzby a ročnej percentuálnej miery nákladov by ste si mali všímať aj poplatky spojené s refinancovaním. Jeden z najvýraznejších môže byť práve poplatok za poskytnutie úveru. Ak idete refinancovať, zaujímajte sa o to, ako to spraviť bez ďalších platieb navyše.

Pokuta za predčasné splatenie úveru

Najlepšie je hypotéku refinancovať na konci obdobia fixácie úrokovej sadzby, keďže vtedy možno pôvodnú hypotéku splatiť celú bez poplatkov za predčasné splatenie. Ak to urobíte inokedy, platíte pokutu za predčasné splatenie. Preto ak chcete odísť mimo obdobia konca fixácie, vyberajte takú banku, ktorá pokutu preplatí.

Zdroj fotografie: Pixabay.com