Ako sa pripraviť na hypotéku?

Pripravte si vlastné úspory

Do júna 2018 bolo možné vziať si hypotéku stopercentnú. Teda vykryť celú cenu nehnuteľnosti úverom. Od júna už táto možnosť prakticky nie je. Zrušilo sa poskytovanie úverov na bývanie nad 90 % hodnoty a aj úverov nad 80% môže byť len 35%. Po novom je teda vhodné mať nasporených minimálne 10, ideálne 20 percent z ceny nehnuteľnosti. Hypotéku tak dostanete omnoho ľahšie a výhodnejšie. V niektorých prípadoch je možné kombinovať hypotéku napríklad so stavebným úverom.

No tu si treba dať pozor na celkové úverové zadlženie. Banky už v úverovom registri sledujú celkovú zadlženosť človeka a stropom bude osemnásobok jeho čistého ročného príjmu. Pri partneroch či manželoch sa bude posudzovať ich spoločný príjem. Ak by teda akýkoľvek úver takýto strop preliezol, nedostanete ho. Na kúpu nehnuteľnosti sa teda treba pripravovať dlhšie dopredu.

Zdroj: shutterstock

Mladí, nezabudnite na potvrdenie z banky

Od roku 2018 sa už na hypotékach pre mladých neuplatňuje úľava v podobe 3% úrokovej zľavy. Bude preto potrebné počítať s plným úrokom pri mesačných splátkach. Istá výhoda mladým ostáva, no uplatniť si ju musia sami na daňovom úrade. Dôležité je povedať, že toto nikto za dlžníka neurobí a pokiaľ zabudnete žiadať o daňový bonus, budete platiť plnú cenu hypotéky bez úľavy. Ide o novinku, ktorá sa prvý raz zavádza pre daňové priznania podané za rok 2018 a netreba na ňu zabudnúť.

V daňových priznaniach v roku 2019 tak prvý raz bude možné žiadať daňový bonus zo sumy, ktorú ste zaplatili banke vo forme úrokov, maximálne do výšky 50% zo zaplatených úrokov a stropu na úrovni 400 eur ročne. S tým čaká mladých ľudí aj viac byrokracie. Keďže sa pomaly blíži záver roka, ak ste si brali hypotéku a váš vek je do 35 rokov, nezabudnite si už na začiatku roka vyžiadať z banky potvrdenie o zaplatených úrokoch a potom v daňovom priznaní ich žiadať späť. Bonus si uplatníte sami, prípadne v ročnom zúčtovaní dane, ak máte zamestnávateľa. 

Dlhšia príprava vás zbaví starostí

Na hypotéku je vhodné sa pripraviť nielen vo vzťahu k tomu, že potrebujete mať nasporené peniaze, ale aj vo vzťahu k vlastnému rozpočtu. Mnoho ľudí totiž reálne nevie, aké následky bude mať na ich rozpočet mesačný odliv niekoľkých stoviek do splátky úveru. Základom je viesť si rozpočet a poznať jeho limity aj rezervy. Milan Janásik z J&T Banky hovorí: „Základnou chybou je, že mnohé domácnosti žiaden rozpočtový plán nemajú.  Nemajú tiež dostatočný prehľad o svojich výdavkoch a nevytvárajú si rezervy na nečakané situácie.“ V takej situácii je veľmi ťažké odhadnúť dopad hypotéky.

„Ak sme si už nastavili rozpočet, je potrebné ho pravidelne vyhodnocovať a pracovať s ním. Zistíme tak, v ktorých mesiacoch a prečo míňame najviac a vieme si plánovať financie na ďalší rok,“ hovorí Diana Priechodská Brodnianska zo Slovenskej bankovej asociácie a dodáva: „Ten kto pristupuje zodpovedne ku svojim financiám, vie presne na čo peniaze z výplaty použije ešte predtým, ako prídu na účet.“

Preto Marián Búlik, finančný analytik  OVB Allfinanz Slovensko radí: „V prípade, že človek plánuje hypotéku, treba si začať aspoň polroka dopredu odkladať sumu vo výške splátky.“ Je to ideálna predpríprava na to, aby ste vedeli, či nebude hypotéka prehnaná záťaž. Ak vám napríklad v sledovanom období šesť mesiacov neostane dosť financií na simulovanú splátku hypotéky, môžete mať v budúcnosti vážny problém.

Ako vyjsť s hypotékou?

M. Búlik radí, že pri plánovaní hypotéky funguje jednoduchý recept: „Aktíva a pohľadávky musia byť minimálne vyvážené s tým, že majetok by mal rastúcim vekom stúpať. Úplným základom je mať zabezpečené aktuálne dlhy poistením proti zásadným životným udalostiam, ktoré môžu človeku znemožniť splácanie. Nestačí však nastaviť poistnú sumu podľa výšky hypotéky, do úvahy treba vziať aj ďalšie záväzky ako lízing alebo pravidelné bežné výdavky.“

Zároveň je potrebné začať si popri splácaní hypotéky vytvárať aj rezervu na nepredvídateľné situácie. Hypotéka je totiž záväzok na desiatky rokov, počas ktorých môže prísť k strate alebo zmene zamestnania, prípadne ochoreniu, čo zhorší finančnú situáciu a ohrozí pravidelnosť splátok.

„Zlatým pravidlom je mať vytvorenú okamžite dostupnú rezervu aspoň vo výške 6-mesačných bežných výdavkov,“ dodáva M. Búlik. Bez toho sa veľmi rýchlo môže stať, že už malé zníženie príjmu ohrozí splátku hypotéky. V takom prípade je možné žiadať banku o odklad splátok v trvaní pol roka, u mladých ľudí až na 24 mesiacov v prípade narodenia dieťaťa.

V tejto situácii už však treba počítať s tým, že sa vám splácanie hypotéky predĺži a tým pádom aj predraží. Navyše sa dostanete do úverového registra ako problémový dlžník. Lepšie je teda mať rezervu, z ktorej sa dá neskôr hypotéka skrátiť vďaka mimoriadnym splátkam.