Realitný trh enormne expanduje. Nafukuje sa nová bublina?

Najrýchlejší rast cien od krízy

Ceny nehnuteľností na Slovensku mieria dlhodobo smerom nahor a tempo rastu nespomaľuje. V druhom kvartáli 2016 to bolo dokonca najrýchlejšie od konca roka 2008 a predstihli sme aj priemer európsky priemer.  Eurostat zaznamenal v druhom štvrťroku rast cien nehnuteľností v eurozóne s priemerným indexom 2,9%. Európskej únii sa darilo ešte lepšie, rastom 4%.

V princípe sa do záporných čísel prepadli len nehnuteľnosti na Cypre, kde dosiahol pokles -8,9%  a v Taliansku  -1,4%. Všade inde si trh pripisoval plusové zhodnotenia. Podľa Eurostatu Slovensko predstihlo obe priemerné hodnoty, keďže u nás ceny nehnuteľností vykazovali rast až  5,7%. O niečo triezvejšie ako Eurostat hodnotí rast na Slovensku Národná banka Slovenska.

Tá zaknihovala koniec druhého štvrťroku na čísle plus 4,8%, čo je však aj tak stále lepší výsledok ako európske štandardy. Z údajov zverejnených NBS vyplýva, že priemerná cena nehnuteľností bola v druhom tohtoročnom štvrťroku na úrovni 1 279 eur za 1 m2. Najdrahšie nehnuteľnosti sú v Bratislave a jej okolí. Tu cena stúpa až na 1 785 EUR za m2, teda je 2–násobne až 3–násobne vyššia ako v ostatných našich regiónoch. Najlacnejšie nehnuteľnosti nájdeme v nitrianskom regióne, a to za 581 EUR za  m2. 

Zahraničie prestáva byť lákadlom

Kto podľahol ponuke bývania v blízkych pohraničných oblastiach v minulosti, urobil dobre. V súčasnosti ceny realít naokolo enormne rastú. V Maďarsku byty aj domy dlhodobo pripisujú dvojciferné čísla a najnovší prírastok je 10%. Rakúsko vykázalo tretí najrýchlejší rast cien nehnuteľností na úrovni 9% a zdražovalo sa aj v Čechách na úrovni 6,3%. Jedinou výnimkou je Poľsko, kde cena hibernuje, poskočila prakticky len 0,4%. Dnes je bývanie v oblastiach, kde to pred pár rokmi bolo výhodné, čoraz viac nedostupnejšie. To je jeden zo znakov nafukujúcej sa bubliny.  Je však dôvod na skutočné obavy už dnes?

Cykly realitnej bubliny

Reality nerastú len priamočiaro nahor. Britský ekonóm Fred Harrison zaznamenal vývoj cien nehnuteľností počas tristoročného obdobia. V rámci neho vypozoroval osemnásťročný cyklický priebeh, ktorý sa v realitnom svete pravidelne objavuje. Bol to práve ten pán, ktorý predpovedal na rok 2008 kolosálny krach realitného trhu. V princípe si totiž všimol pravidelný 14-ročný rast a 4-ročný pád cien. Harrison však upozorňuje, že čas nie je až tak dôležitý, ako javy, ktoré cyklus sprevádzajú. Tie fungujú s „fyzikálnou“ presnosťou. 

Pomalý rast je príležitosťou na zhodnocovanie. Nasleduje ustálenie a extrémne hnanie cien nahor. Vtedy sa skúsení investori stiahnu a do biznisu naskakujú amatéri, ktorých láka vidina participovať na besnejúcom raste. Banky požičiavajú peniaze ako na bežiacom páse a práve neskúsení špekulanti privedú ceny do stavu, kedy prestanú byť dostupné, zaujímavé na bežné využívanie, klesá dopyt a prichádza krach, alebo lepšie povedané, vytriezvenie. Pre predpovedanie realitnej krízy a nafukovanie, či prasknutie bubliny si preto treba všímať, kto a čo nakupuje, kto predáva a či sú nehnuteľnosti využívané na svoj účel, alebo len na tvorbu zisku.

Slováci veria v ďalší rast

Aká je dnes situácia na Slovenku? Sme v etape býčieho trhu, ktorý môže naraziť do steny, alebo sa cyklus prosperity ešte neuzatvára? Jana Glasová, analytička Poštovej banky hovorí, že zatiaľ dôvod na obavy z prepadu nadhodnotených cien nie je: „Nízke úrokové sadzby na úveroch na bývanie, priaznivý vývoj v našej ekonomike, klesajúca nezamestnanosť či rastúce mzdy zamestnancov sú hlavné faktory, ktoré podporujú dopyt po bytoch a domoch a tlačia ich ceny nahor. A predpokladáme, že tento trend sa tak skoro nezmení a ceny nehnuteľností budú naďalej postupne rásť. Extrémne zvyšovanie cien však neočakávame, keďže napriek zlepšujúcej sa situácii na trhu práce je miera nezamestnanosti u nás stále pomerne vysoká, čo bude naďalej brzdiť rast cien bytov a domov.“ To znamená, že nehnuteľnosti sa aspoň u nás na Slovensku dostávajú do fázy pomalého rastu, ktorý má k bubline zatiaľ ďaleko aj podľa Harrisona. 

Nasvedčujú tomu aj investície do realitných projektov v 23 krajinách Európy, ktoré dosiahli v prvom polroku 2016 celkovo výšku 107,5 miliardy eur. Na Slovensku bol podľa údajov bánk celkový objem investícií do nehnuteľností v prvom polroku tohto roka 310 miliónov eur. Podľa analýzy KPMG na Slovensku si až 83 % opýtaných zástupcov slovenských bánk myslí, že ich portfólio nehnuteľností bude v najbližšej budúcnosti rásť.

Niečo sa však oproti minulosti zmenilo. Záujmová skladba. V predchádzajúcich 12 -18 mesiacoch preferovali banky financovanie projektov, ktoré už generujú príjem. Vyjadrilo sa tak 70 % respondentov, čo je o pätinu viac ako minulý rok. Naznačuje to, že banky sú pri nových projektoch skôr opatrné a neženú sa do zbytočného rizika.

„Preferencie bánk na Slovensku sa od minulého roka zmenili. Do popredia sa dostalo financovanie developerských projektov v oblasti rezidenčného bývania a dopyt po nich je značný. Môžeme konštatovať, že k tomu prispeli aj výhodné podmienky úverov, a to hlavne nízke úrokové sadzby na trhu,“ uviedol Rastislav Nemec, Riaditeľ na Oddelení manažérskeho poradenstva, KPMG na Slovensku.

Zmeny na trhu v raste zamestnanosti aj raste príjmov tak vytvárajú podhubie na reálny rast cien a nie umelú bublinu. Investície do realít sa preto javia ako vhodné, no rátať s tým, že porastú donekonečna, sa nedá.