Neplaťte v nájme viac než musíte: Kedy už prenajímateľ žiada priveľa?

Rozhodli ste sa pre šetrný životný štýl? Odolať nákupom nepotrebných vecí zvládne skoro každý; okresať náklady súvisiace s bývaním však už také ľahké nie je. Dokážete tieto náklady znížiť aj vtedy, keď bývate v nájme? S akými platbami pre prenajímateľa treba rozhodne počítať a kedy by ste si ako nájomca mali „dupnúť“? 

Aké platby od vás prenajímateľ môže vyžadovať?

V súvislosti s užívaním nájomného bytu sa neplatí len nájomné. Môže sa s ním spájať oveľa viac výdajov, než by ste možno čakali. Aké platby od vás môže prenajímateľ žiadať? Akým spôsobom ich môže zvyšovať? A kedy naopak musí dôjsť k zníženiu vašich úhrad spojených s bytom?

Pri nájme bytu treba počítať s týmito výdajmi

Ak užívate byt na základe nájomnej zmluvy, môže od vás prenajímateľ žiadať nasledujúce plnenia:

1. Nájomné

Výška nájomného za bežný byt nie je regulovaná; je preto na vás, akú čiastku si s prenajímateľom dohodnete v nájomnej zmluve. Takto určená suma je potom záväzná; prenajímateľ ju môže jednostranne zvýšiť len vtedy, keď ho na to výslovne oprávňuje zmluva.

Dojednanie o možnosti jednostranného zvýšenia nájomného má typicky podobu tzv. inflačnej doložky, podľa ktorej sa nájomné každý rok navyšuje o mieru inflácie zverejnenú Štatistickým úradom SR. Pokiaľ sa v zmluve nijaké ustanovenie o zvyšovaní nájomného nenachádza, potrebuje prenajímateľ na jeho navýšenie váš súhlas (napr. formou uzatvorenia dodatku k nájomnej zmluve). 

Nájomné sa ale nemusí len zvyšovať. Jeho primerané zníženie môžete požadovať, ak:

• prenajímateľ napriek vášmu upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie,
• sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali vadne a ak sa v dôsledku uvedeného zároveň zhoršilo užívanie bytu,
• sa stavebnými úpravami v dome podstatne alebo po dlhší čas zhoršili podmienky užívania bytu alebo domu. 

Právo na primeranú zľavu treba voči prenajímateľovi uplatniť bez zbytočného odkladu; ak o ňu nepožiadate do 6 mesiacov od odstránenia závad, právo vám zanikne.

2. Úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu

Pri stanovení výšky úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu (napr. voda, elektrina, plyn – označovaná tiež ako platba za služby) je opäť podstatné, ako ste sa s prenajímateľom dohodli v nájomnej zmluve. V praxi sa asi najčastejšie uplatňuje režim, v ktorom je dohodnutá mesačná výška záloh podľa predpokladanej spotreby. Následne je prenajímateľ povinný zálohy vyúčtovať podľa skutočnej spotreby, ktorú ako užívateľ bytu viete ovplyvniť. Na základe vyúčtovania požaduje prenajímateľ buď nedoplatok alebo vám vráti preplatok. Existujú však aj prípady zmlúv, podľa ktorých sa spotreba nevyúčtováva a platba za služby sú určené ako pevné.

Ak prenajímateľ nezabezpečí riadne a včasné poskytovanie služieb, môžete (vedľa vyššie spomínanej zľavy z nájomného) žiadať aj zľavu z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu. Aj tuto treba uplatniť najneskôr do 6 mesiacov od odstránenia výpadku služieb, inak stratíte právo na jej vymáhanie. 

3. Poplatok z omeškania

Aj drobné omeškanie s platením nájomného či úhrady za služby sa vám môže predražiť. Prenajímateľ má totiž nárok na poplatok z omeškania, ak uvedené platby neuhradíte ani do 5 dní po ich splatnosti. Za každý deň omeškania môže žiadať 0,5 promile dlžnej sumy, najmenej však 0,83 Eura za každý aj začatý mesiac omeškania. Poplatok nemusí byť zmluvne dojednaný – nárok vzniká priamo zo zákona.

4. Náklady na opravy v byte

Pokiaľ sa s prenajímateľom v nájomnej zmluve alebo v niektorom z jej dodatkov nedohodnete inak, musíte ako nájomca platiť za tzv. drobné opravy. Zahŕňajú nielen opravy bytu, ale aj miestností neslúžiacich na bývanie, ktoré sú jeho súčasťou a tiež jeho príslušenstva, zariadenia a vybavenia.

Ako nájomca musíte hradiť všetky opravy, u ktorých cena neprevýši sumu 6,64 Eur; pokiaľ sa na tej istej veci vykonáva viac súvisiacich opráv, je podstatný súčet nákladov na všetky tieto opravy. Okrem toho musíte (bez ohľadu na výšku nákladov) hradiť konkrétne druhy drobných opráv, ktoré sú bližšie vymedzené v prílohe nariadenia č. 87/1995 Z.z.; niektoré z nich nájdete v nasledujúcej tabuľke: 

Tabuľka: niektoré druhy drobných opráv, ktoré musí hradiť nájomca

 Závady a poškodenia, ktoré nevznikli v dôsledku bežného opotrebovania, musíte odstrániť vo svojej réžii.

5. Náklady spojené s bežnou údržbou bytu

Náklady spojené s bežnou údržbou bytu hradíte vy ako nájomca. Ide o výdavky spojené s prácami, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní obydlia (napr. o maľovanie, napúšťanie xylolitovej podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien či o opravy vstavaného nábytku). 

Dodajme, že ani náklady na drobné opravy, ani náklady spojené s bežnou údržbou bytu nemusíte platiť, ak ich potreba vznikla ešte pred uzatvorením nájomnej zmluvy alebo ak vznikli ako dôsledok opráv, ktoré mal financovať prenajímateľ.

6. Náklady spojené s úpravou bytu

Stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte nikdy nevykonávajte bez písomného súhlasu prenajímateľa. Inak vám hrozí, že budete musieť uviesť byt do pôvodného stavu (a to samozrejme za vaše peniaze). 

Ak vám prenajímateľ úpravy či rekonštrukcie odsúhlasí, žiadajte tiež, aby sa vopred zaviazal uhradiť aj náklady, ktoré si tieto úpravy budú vyžadovať. Inak sa vám môže stať, že po skončení nájmu dostanete maximálne protihodnotu toho, o čo sa v dôsledku úprav zväčšila hodnota bytu (nebudú vám teda preplatené náklady na rekonštrukciu v plnej výšky). 

7. Peňažná zábezpeka

Prenajímateľ môže podmieniť uzatvorenie nájomnej zmluvy aj zložením tzv. kaucie, z ktorej si môže uspokojiť vaše prípadné dlhy na nájomnom, službách alebo kompenzovať vami spôsobené škody. Ak je nájom len krátkodobý (zmluva je uzatvorená najviac na 2 roky a spĺňa náležitosti, ktoré sme popisovali napr. v článku: Čo robiť, ak vám nájomca neplatí nájomné. Praktický návod, ako postupovať?), nesmie od vás prenajímateľ žiadať na kaucii viac než trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Nevyčerpanú časť kaucie by vám mal majiteľ bytu vrátiť do 1 mesiaca od vypratania bytu.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.